blog de l'AREU

Euh, si si nous sommes là!

2012-01-23T06:23:00.000+01:00

Bonjour,

Je souhaitais réagir très vite auprès des résidents et du personnel de la résidence Europe dont beaucoup se sont interrogés de ne plus nous entendre.
Effectivement, nous n'avons pas souhaité commenter par exemple les résultats de l'AG de septembre, ou l'augmentation des charges de copropriété. (Par contre, nous n'avons pas encore fini de rire au sujet du copropriétaire qui s'oppose à l'ANRU, alors à ce sujet, ce sera pour plus tard.) Mais l'association existe encore et nous continuons à expliquer les choses aux copropriétaires qui nous interpellent.

Par contre, nous souhaitions faire avec vous un bilan des chiffres de l'AG de septembre, comme beaucoup nous l'ont demandé car ils ne s'y retrouvaient pas.
Effectivement, et comme à chaque AG précédente, il y a des erreurs dans le décompte des voix.
Nous ne sommes pas intervenus car fondamentalement, cela ne change pas l'adoption d'une résolution, mais cela ne jouerait que sur l'exactitude du PV. En outre, une erreur de rédaction ne change pas ce qui a été approuvé en amont. (Nous-mêmes nous en faisons en rédigeant, Mme Florent et le syndic sont humains.)

De ce PV, et de la feuille d'émargement, voici ce que nous avons relevé :

Selon le PV d’AG, l'émargement de la feuille de présence fait apparaître les chiffres suivants à l'ouverture des débats :

Les copropriétaires présents ou représentés forment un total de 124185 tantièmes.

Les copropriétaires absents ou non-représentés forment un total de 75970 tantièmes.

I. Premier dysfonctionnement.

A la lecture de la feuille d’émargement cependant, plusieurs erreurs existent :

1. Les personnes suivantes ont été notées comme présentes alors qu’elles n’ont pas émargé :

M. Pierre CATTOEN, 283 tantièmes, n’a pas signé la feuille.

Mme Karinne DE CLERCQ, 217 tantièmes, n’a pas signé la feuille.

Mme Anne DELPORTE MEDAN, 283 tantièmes, n’a pas signé la feuille

M. Francis GOBEAU, 880 tantièmes, n’a pas signé la feuille

Mme Danièle VANDERKELEN, 211 tantièmes, n’a pas signé la feuille

M. Naceur BELHAOUANE, 283 tantièmes, n’a pas signé la feuille

M. Stéphane BUVRIL, 233 tantièmes, n’a pas signé la feuille

M. Hervé GOBEAU, 166 tantièmes, n’a pas signé la feuille

Mme Elisabeth LECAT, 537 tantièmes, n’a pas signé la feuille

M. J.E. SAISON, 231 tantièmes, n’a pas signé la feuille

Mme Anne-Marie TOURIGNY, 211 tantièmes, n’a pas signé la feuille

Mme Danièle VANDERKELEN, 211 tantièmes, n’a pas signé la feuille

Soit un litige portant sur 3746 tantièmes, comptabilisés présents alors que la feuille d’émargement dit le contraire.

2. Les personnes suivantes était représentées mais ont été relevées absentes :

M. Marc COPIN, 233 tantièmes, était représenté, et non absent

Mme Jacqueline MAILLET, 223 tantièmes, était présente, et non absente

M. Patrick NIKYEMA, 217 tantièmes, était représenté et non absent

La SCI des 4 FONTAINES, 430 tantièmes, était représentée et non absente

Mme Annie TOURIGNY, 6 tantièmes, était représentée et non absente

M. Jean-Marc VANLERBERGHE, 233 tantièmes, était présent, et non absent

Soit un litige portant sur 1342 tantièmes, non-comptabilisés dans les votes alors que présents.

3. Il y a inversion entre la présence et la représentation des personnes suivantes :

M. Joël THIEBAUT, 211 tantièmes, était représenté, et non présent

M. Iraj BAHRAMI KARKEVANDI, 283 tantièmes, était présent, et non représenté

Ce dernier point n’a pas d’incidence sur les votes.

Soit un total de 20 incohérences tout de même… 3%, cela fait beaucoup. Trop.

La législation dit qu’en cas d’absence de signature de la feuille d’émargement , le copropriétaire concerné doit être retiré de la comptabilisation des votes : pour la feuille il n’est pas là, alors il est comptabilisé absent.

II. Deuxième dysfonctionnement.

On constate à la lecture des présents que des personnes sont reprises avec un nombre de tantièmes nul. Ce sont des personnes extérieures au syndicat qui représentent un ou plusieurs copropriétaires.

Nous ne savons cependant pas lesquels.

Il nous est donc difficile de vérifier la règle des 3 mandats/5 pour-cents.

De la même façon, les signatures à l’émargement ne suffit pas, lorsque l’on représente un copropriétaire.

Il y a lieu de décliner également son identité. Toujours dans le cadre de la vérification de cette règle des 5 pour-cents.

III. Troisième dysfonctionnement.

Enfin, il existe de petites irrégularités, comme le départ de personnes alors qu'elles sont relevées comme votantes sur des résolutions postérieures.

Conclusion.

L’ensemble de ces dysfonctionnements n’est pas important en l’espèce car il n’influe pas sur le résultat final des votes.

Mais que ferait-on si le problème se présentait et qu’un copropriétaire procédurier (si, si, il y en a...) contestait la validité d’une décision importante adoptée alors qu’elle n’aurait pas du l’être ?

La pire des décisions prises en ce sens, le renouvellement de contrat de syndic, serait particulièrement grave. En effet, même en plaidant l’erreur humaine, le Droit stricto sensu serait appliqué par la juridiction et nous nous retrouverions avec un syndic qui ne l’est plus.

Lors de cette AG-ci, en septembre, le vote du syndic (additionné à l’impopularité de la Sergic, malgré le lourd travail de sous-marin pratiqué par elle auprès des copropriétaires pour récolter leurs voix, de manière même illégale -nous ne reviendrons pas dessus-) aurait pu être le théâtre d’un tel évènement.

La preuve en est qu’en finalité, le nombre d’opposants au renouvellement du contrat de syndic est supérieur au nombre de votes favorables. « Heureusement », les tantièmes sauvent la tête du syndic.

Petit détail, la crédibilité des personnes rédactrices ou vérificatrices du PV en prend un coup, même si il n’y a plus grand-chose à faire pour sauver celle du Président. Preuve en est, le pourcentage recueilli pour présider uniquement cette réunion : Seulement 6 personnes sur 10 ont confiance en le Président pour tenir ce rôle.

Nous demanderons d’agir pour réduire ces risques dans le futur.

Ceci par plusieurs mesures :

- l’appel des présents, -comme à l'école-

- le rappel de l’importance des scrutateurs,

- la levée de l’anonymat des signataires de la feuille d’émargement.

- la reprise de l’identité des mandants et mandataires lors de l’énumération des votes.

Voilà donc une chose sur laquelle il nous apparaissait important de communiquer. Nous formaliserons peut-être par écrit nos remarques auprès du syndic, mais il les a déjà eu oralement.

Un courrier du Syndic bien pathétique...

2011-09-25T09:08:00.001+02:00

Alors que le syndic de la résidence de l'Europe montre peu qu'il travaille à résoudre les problèmes de la résidence, il ne cache plus aux copropriétaires sa volonté de rester coûte que coûte aux manettes.

Et tant pis s'il y a mensonge par omission ou si la mauvaise foi suinte de toutes parts...

Juste pour amuser les fidèles du blog, et les "yeux de Moscou" du siège, nous avons voulu reprendre le dernier courrier distribué aux copropriétaires.

Même si le syndic pense pouvoir mentir aux copropriétaires à qui il s'adresse, ce serait bien qu'il prenne conscience que les résidants ne sont pas si imbéciles qu'il le croit.

Comme pour le dernier pamphlet du Président du Conseil Syndical, le texte du syndic est en bleu.

Mesdames, Messieurs,

Il nous est facile de deviner que la multiplication des communications qui vous parviennent est de nature à créer une certaine lassitude.

Il ne tient qu’à la Sergic et au Président de se taire, plutôt que de mentir…

Vous avez remarqué que ce duo a plus communiqué depuis la mise en concurrence de la Sergic que l'AREU elle-même ? (Propagandes dans les boîtes, sur les panneaux d'affichage, réunions, téléphone au propriétaires...) Vous trouvez normal qu'un syndic qui fait, parait-il, si bien son travail soit autant obligé de tenter de convaincre le syndicat qui l'emploie ?

Néanmoins, il nous a paru nécessaire de revenir à nouveau vers vous afin de vous apporter des précisions relevant pourtant de la gestion d'autres copropriétés administrées par nos services.

Ah bon, ben non alors.

En effet, bien qu’il nous semble déplacé d’avoir à les évoquer, l’utilisation faite par l’AREU, dans leur gazette, d’articles de presse relatifs à ces Syndicats de Copropriétaires bien distincts du notre, nous incite donc à vous transmettre les éléments suivants :

Il est déplacé de la part de l’AREU de répondre au Président qui a entamé les hostilités de cette manière mais pas de la part de ce dernier alors ? OK.

C’est dommage. Parce que l’AREU a pourtant essayé de trier parmi les nombreuses coupures de Presse 2010-2011. De son côté le Président a préféré reprendre un article relatant des faits 2008. Peut-être parce qu’il n’a rien trouvé de plus récent non plus ?

- Lors de son Assemblée Générale en date du 7 septembre 2011, la résidence Ma Campagne a renouvelé notre mandat de syndic à une très large majorité. Plus de 83% des copropriétaires présents ou représentés ont validé notre proposition malgré la présence de Monsieur BATAILLE, détenteur pour l’occasion de plusieurs pouvoirs…

Ah ah ah ! Donc la présence d’une seule personne en AG, et ses 3 seuls mandats, peut déstabiliser la tenue de l’AG complète alors ? (Et celle d'un copropriétaire de l'Europe qui a récupéré 38 pouvoirs par le biais d'enveloppes pré-timbrées reçues par la Sergic, non?)

Je n’ai pas compris la position de Sergic. D’un côté, elle souhaite que le plus grand nombre de copropriétaires participe aux AG en utilisant de moyens illégaux pour recevoir le plus grand nombre de mandats de leur part. D’un autre côté, lorsqu’un copropriétaire se déplace au sein d’une autre résidence que la sienne, ce n’est pas normal.

Au sujet de cette AG du 7 septembre, juste histoire de rafraîchir la mémoire de la Sergic : cette AG était une seconde lecture. Le renouvellement du contrat de syndic de la Sergic n’a pas été renouvelé en première lecture et la Sergic a recueilli moins du tiers des voix du syndicat ! Et oui, comme quoi, il n'y a pas que chez nous que l'on est mécontents de la Sergic...

La seconde lecture a permis de recueillir 85% des voix des présents ou représentés. Eux-mêmes ne représentant qu'une part du syndicat.

Ah, au fait ! La Sergic était le seul syndic en lice…

85% de 51%, soit 43% du syndicat, quand on est seul, ce n’est plus très brillant…

Mais pourquoi la Sergic ne le dit pas ça ?

- En conformité avec les dernières décisions prises par les copropriétaires et en accord avec les représentants de la Mairie de Villeneuve d’Ascq, les travaux de stabilisation de certains ouvrages de l’immeuble TRIOLO ont démarré aux dates convenues et évoluent selon le nouvel échéancier établi entre toutes les parties.

Oui, c’est vrai. Travaux débutés sur injonction de la Mairie après plus de deux ans d’immobilisme… Mais ça, non plus il ne faut pas le dire ?

On fera le bilan lorsqu'ils seront terminés, pour voir... (S'ils sont terminés un jour)

Ces informations ont d’ailleurs été dernièrement données dans la plus grande transparence à une journaliste de NORD ECLAIR qui semble ne pas avoir jugé bon de les utiliser dans les parutions récentes.

Et non, forcément ! On ne va pas faire de la publicité dans un journal pour un syndic au prétexte qu’il fait son travail quand même, si ?

- Enfin et puisqu’il parait presque normal d’agir de la sorte, nous vous indiquons que le vendredi 16 septembre 2011, à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, SERGIC a été nommée Syndic d’un immeuble de 88 lots et gestionnaire d’une ASL gérés depuis plusieurs dizaines d’années par la société LAMY, cette dernière n’ayan recueilli aucun vote favorable…

(88 lots ? Moins que le nombre de places de parking de la résidence Europe alors ?)
Oui. Renseignements pris, Lamy ne souhaitait plus gérer cet immeuble et s’est désengagé. Sergic n’a fait que reprendre la gestion dont Lamy ne voulait plus. Les copropriétaires l'ont compris, pas la Sergic. Curieux...

Désireux de ne pas entrer dans des détails ne regardant que les résidences concernées, mais soucieux de rétablir certains éléments de vérité, nous vous prions de bien vouloir excuser cette nouvelle intrusion que nous souhaitons la dernière.

Nous aussi. C’est vrai que les problèmes des uns ne regardent pas les autres.

A force d’entendre le syndic trouver de nouveaux arguments pour cacher la vérité, c’est lassant… Mais comme il le dit lui-même : "certains éléments de vérité", mais pas tous. Mentir par omission, ce n'est pas mentir, n'est-ce pas?

Nous tenant bien sûr à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Veuillez agréer, Mesdames, Messieurs, nos plus sincères salutations.

« Sincères » ? Sûr ?

Lettre de Monsieur le Président

2011-09-15T18:56:00.001+02:00

Nous venons d'apprendre que Monsieur le Président de la Résidence de l'Europe est un lecteur assidu de notre blog. Alors, nous allons répondre ici à son dernier courrier.
En bleu, le texte de son courrier.

"Madame, Mademoiselle, Monsieur, chers copropriétaires

Certains d’entre vous ont reçu une invitation aux réunions d’information organisées par l’AREU, d’autres non (un membre du conseil syndical et moi-même, entre autre). Peut-être est-ce un oubli ? Peut-être parce que nos opinions divergent de celles des membres de l’AREU.

Non, ce n’est pas un oubli. Le fait de couvrir par votre silence coupable les agissements illégaux du syndic en place et le fait de ne pas avoir voulu rencontrer l’équipe de LAMY pour vous entretenir de l’après-AG potentielle montrait suffisamment que vous n’étiez pas intéressé à les rencontrer. Alors pourquoi vous inviter une fois de plus ?

Quand aux autres copropriétaires qui n’ont pas eu l’invitation, j’en suis désolé. Nous avons repris les adresses qui figurent sur la feuille d’émargement. Et comme c’est la Sergic qui l’entretient on se retrouve avec des personnes qui habitent une ville mais sans rue, ou dans une rue mais sans ville, alors…

Cette invitation est la copie collée de celles lancées par notre syndic en juin. Il faut dire que l’AREU utilise tous les stratagèmes pour récupérer vos pouvoirs.

Ah oui, c’est vrai ! Le syndic en place a tous les droits, mais les autres non. Je n’arrive décidemment pas à m’y faire !

Il est anormal qu’une Association qui prétend défendre les intérêts de la copropriété invite uniquement les copropriétaires de son choix. Sergic invite, lors des réunions organisées les 15 et 22 septembre, tous les copropriétaires même les opposants !

Bien si, justement ! C’est parce que l’on défend les intérêts de la résidence que l’on invite qui on veut quand on se fait une causerie !

C’est la raison pour laquelle je m’adresse à vous avant l’Assemblée Générale Extraordinaire. Je m’en excuse car je pense que vous avez d’autres sujets de préoccupation en cette rentrée, mais je me devais de répondre aux critiques émises sur le blog de l’AREU et qui circulent aux abords de la résidence.

Ah, ben quand même ! Si en même temps, vous pouviez démentir la seule rumeur que l'on entende et que fait courir le personnel Sergic (si, si, plusieurs personnes peuvent en témoigner) que le personnel de la résidence serait licencié si Lamy reprenait la gestion de la résidence, se serait sympa...

Pouvoirs

Cela fait bien des années que je demande en vain aux copropriétaires de participer massivement aux Assemblées Générales pour éviter d’avoir recours aux pouvoirs.

J’ai effectivement reçu des pouvoirs avec consignes de vote que j’ai respectées scrupuleusement.

Oui, d’ailleurs, c’est pour cela que depuis que Catherine, Francis et moi sommes au conseil syndical, c’est la première fois que l’on a un tableau de consignes de vote joint à la convocation. Et ceci malgré les réticences du syndic…

Je n’ai pas appelé une seule fois à voter pour Sergic, contrairement à d’autres qui ont placardé sur les tableaux d’affichage « LAMY est le meilleur syndic », ont fait du porte à porte pour obtenir des pouvoirs et ont rencontré tous les commerçants et la presse.

Comme je vous l’ai déjà dit, mais visiblement votre ouïe est aussi sélective que votre mémoire : Je vous mets au défi de trouver un seul copropriétaire, même de ma famille, que j’ai prospecté. Je continue à dire que les deux syndics ayant le même contrat forfaitisé, le moins cher reste le meilleur. Je suis désolé que la presse se soit intéressée à nous et pas à vous. Je sais que vous m’aviez dit quand je suis arrivé au conseil syndical « Attention à ne pas froisser les susceptibilités. » Je ne savais pas que vous parliez de la vôtre.

Les insurgés d’hier contre les enveloppes T sont ceux qui aujourd’hui vous envoient une invitation pour des réunions en y joignant un pouvoir sans consigne de vote. Est-ce un oubli ? Ne soyez pas dupe !

Oui, c’est vrai, il n’y a pas de consigne. Mais la phrase d’accompagnement est « nous nous engageons à respecter vos consignes de vote. » On ne peut pas en dire autant de tout le monde. Je pense par exemple au syndic qui a ouvert les enveloppes pré-timbrées reçues et les a donner à un copropriétaire partisan à un point où l’on se demande ce que cela peut bien cacher pour qu’il permette à ses 38 mandats de voter massivement pour Sergic.

Le mandataire judiciaire n’a pas à ma connaissance relevé d’anomalies sur le déroulement de la dernière Assemblée Générale.

C’est peut être parce que vous n’avez pas lu son rapport alors ? Il a tout de même relevé un certain nombre de mandats à redistribuer en salle, deux mandats à annuler parce que les personnes qui vous donnent leur pouvoir vous connaissent tellement qu’elles ne savent même pas écrire votre nom.

Il a également noté l'incompétence de la Sergic à sortir des présents les copropriétaires qui partent. A moins que ce ne soit pour faire en sorte qu'ils soient comptabilisés comme votants pour eux ?

Coût des enveloppes T

Comme l’a mentionné Mademoiselle GESQUIERE dans son courrier, celui-ci a été supporté par Sergic. Le Comité Financier vérifie et analyse toutes les factures.

Je ne pense donc pas que l’on puisse émettre des doutes sur les dires de Mademoiselle GESQUIERE, d’autant plus qu’un membre de l’AREU fait partie du Comité Financier.

Oui, on ne doute pas. Et l’on est heureux d’apprendre que l’on a le seul syndic philanthrope au point de payer pour inciter les copropriétaires à lui retourner leurs mandats, en oubliant au passage que c’est interdit par la Loi. C’est tout de même marrant : 36 ans de présence au sein de la résidence, autant d’AG, c’est la première fois où il est mis en concurrence et c’est également la première fois où il se fend de ce don en sachant pertinemment que le présentéisme des 33% du 25.1 serait facilement atteint.

Et vous n’avez pas honte de soutenir cette pratique ? Vous ne vous êtes pas demandé pourquoi il n’a pas fait atterrir ces enveloppes chez un Huissier par exemple ? Et cela ne vous gêne pas que Sergic ait employé une personne pour appeler l'ensemble des copropriétaires et leur demander de lui faire parvenir leur mandat? Vous trouvez qu'il s'agit d'une pratique normale d'un syndic?

En revanche, ne pourrait-on pas se poser des questions sur le financement du coût :

- du mandataire judiciaire ?

Ca fait bizarre de voir que des personnes ont des moyens, hein ?

- de l’affranchissement des courriers d’invitation ?

Je suis désolé d’avoir cet avantage à mon travail, vraiment. Quelle honte, bouh !

- de la location de la salle pour ces trois réunions organisées par l’AREU en présence du groupe LAMY ?

Euh ? Cela fait quoi de voir qu’il n’y a pas que Sergic qui paie des frais de location de salle pour défendre ses intérêts

- du cocktail organisé lors de ces trois réunions ?!!!

Ah oui, du coup, comme on reçoit les copropriétaires avec un verre c’est louche, n’est-ce pas ?

A ma connaissance et jusqu’à présent, l’AREU ne perçoit pas de cotisation pour financer tout cela, ni de machine à affranchir nécessaire à l’envoi des invitations !

Euh, Monsieur Coelen, vos photocopies, vos enveloppes, c’est vous qui les avez imprimé ? Nous, oui.

Vos enveloppes, c’est vous qui les avez posté n’est-ce pas ? Vous n’auriez tout de même pas osé le faire faire par le personnel de la résidence sur son temps de travail ? Non ? Si ??? Et bien, c’est du propre. Je pense que vos remarques dans ce genre là, vous devriez vous les garder pour le coup.

Conclusion

La démocratie ne passe t’elle pas par le respect des opposants ou de celui qui ne pense pas comme vous ?

Non, la démocratie passe par le respect de ce qui reste respectable. Il n’y a pas de discussion possible avec les personnes sans scrupule. A l’AREU, nous n’avons pas à avoir honte de nos actes, nous. Tout le monde ne peut pas en dire autant, n’est-ce pas ? Vous ne nous ôterez pas le doute que pour défendre des pratiques si basses, s’il n’y a rien de caché là-dessous, alors cela s’apparente à de la bêtise.

Depuis le mois de mai, je dois faire face à de virulentes critiques et insultes (inféodé, toutou de la sergic, vendu, lavette, carpette…). Il y va de même pour d’autres membres du Conseil syndical qui songent sérieusement à démissionner.

Chiche ?

C’est le triste constat de l’atmosphère qui règne au sein de la résidence et tout cela à cause d’une association dont les membres ont soif de pouvoir.

Ah, pardon ! Nous n’avons jamais revendiqué quelque soif de pouvoir que ce soit. Mais j’en connais qui s’accroche à ce qu’ils pensent être un pouvoir comme une moule à son rocher.

Je vous rappelle que c’est sous ma présidence que les membres du conseil syndical ont été démocratiquement élus par vous et cela nul ne pourra le contester y compris mes détracteurs.

Nous ne le contestons pas. Mais sous votre présidence comme sous celle d’un autre, vous n’y êtes pour rien. Et même que vous auriez voulu l’en empêcher, vous n’auriez pas pu aller à l’encontre d’une décision d’AG…

N'oubliez pas que c'est plutôt ces membres-là qui vous ont élu Président de leur conseil.

Est-ce un crime de penser que le groupe LAMY ne gérera pas mieux la résidence que le groupe SERGIC. Je détiens personnellement divers documents qui font part de critiques sur la gestion du groupe LAMY, documents que j’ai obtenus par certains copropriétaires qui confortent ma position.

C’est bien, ça fait un peu de lecture comme ça. Je vous conseille l’excellent « La Copropriété pour les Nuls », aux éditions First. Vous apprendriez des choses, sûrement. (Ey ! Ne cherchez pas, revenez, je déconne ! Ce livre n’existe pas encore ! )

Vous trouverez ci-dessous quelques extraits vous permettant de vous faire votre propre opinion, comme le fait si bien l’AREU sur son blog.

Et moi de mon côté, je vous invite à taper « Sergic Mons » sur Google, vous seriez surpris ! J’ai peur que ce ne soit pas agréable pour vous, par contre…

Je vous rappelle également que seuls quelques membres du conseil syndical étaient favorables à la mise en concurrence de SERGIC et n’ont pas d’aboutir à une campagne électorale avec tout ce qu’il y a de plus nauséabond.

« Et n’ont pas d’aboutir » ??? « Et non pas d’aboutir » plutôt, non. Mais c’est vrai, quelques membres du conseil syndical seulement. 7 sur 13, exactement.

Il me semblait important de vous apporter ces précisions importantes et j’en arrêterai là :

- votez en votre âme et conscience

- ne donner surtout pas de pouvoir sans consigne de vote

- faites apparaître le(s) nom(s) de la (des) personne(s) à qui vous souhaitez le confier.

Je vous donne rendez-vous à la prochaine Assemblée Générale.

D’ici là j’organise une permanence le samedi 24 septembre 2011 de 9 h à 12 h dans les locaux de SERGIC.

Ah ? Il y a du monde qui vient vous entendre dire du bien de la Sergic dans leurs locaux, maintenant ? Pourtant, vous disiez la dernière fois « qu’il n’y avait que deux pelés et trois tondus qui parlent du chien de leur voisin ».

Si vous souhaitez me rencontrer, je vous propose de contacter Madame Florent pour planifier le rendez-vous.

Ben oui, tiens, c’est le rôle de la secrétaire de copropriété de servir de votre propre secrétaire. Le personnel de la résidence vous sert bien de facteur.

Restant à votre disposition, je (…)

Oui, merci. C’est gentil. Nous aussi on vous embrasse. Euh, non en fait.

Non, Sergic ne comprend rien et nous le prouve!

2011-09-10T07:15:00.002+02:00

Non, non, et non… Décidément, Sergic et le syndic de la résidence de l’Europe n’ont rien compris !

Ou en tout cas, il font bien semblant! Par le biais de leur dernier courrier aux copropriétaires, ils écrivent, je cite : « Nous n’avons pas ajouté d’enveloppes T à cette convocation comme nous l’avions fait en juin dernier. Les retours de pouvoirs par ce biais ont été très faibles, nous avons donc estimé qu’il ne serait pas nécessaire de renouveler cette opération qui a été contestée par certains d'entre vous alors que le but était d’obtenir la majorité requise pour éviter une seconde convocation. Nous vous précisons que le coût de mise à disposition de ces enveloppes a été pris en charge par notre société. »

Encore une fois, le syndic et la directrice d’agence n’ont aucun scrupule à écrire qu'ils mentent aux copropriétaires !

Ils oublient plusieurs choses :

- Si nous avons contesté le principe des enveloppes T, et que nous avons fait nommer un administrateur judiciaire pour les faire confisquer au sein des locaux de la Sergic, nous ne sommes pas les seuls à trouver la démarche illégale et malhonnête. Un avocat est de notre avis. Le Président du Tribunal, (qui a 35 ans de carrière et qui finit par connaître le monde juridique de la copropriété) est également de notre avis. L’administrateur judiciaire qu'il a nommé est également de notre avis. Bizarrement peut-être pour Sergic, mais tout de même, nous sommes de l’avis de la Loi : Un syndic n’a pas le droit de tenter de récupérer les mandats des copropriétaires en vue d’une assemblée générale. Surtout lorsque son mandat est en jeu au sein de cette même assemblée !!!
- Par le biais des enveloppes pré-timbrées, le syndic s’est bien gardé de redistribuer les mandats qui n’ont pas été confisqués par l’administrateur judiciaire, (car déjà ouverts) et les a « sécurisés » en préférant les attribuer à Monsieur Pérard qui s’est chargé de faire voter la trentaine de pouvoirs reçus pour la Sergic. « Puisqu’il faut que du monde vote en AG, tant qu’à faire, autant qu’il vote pour nous !»
- Habituellement, les pouvoirs reçus des copropriétaires par le syndic sont conservés à part puis redistribués aux membres du conseil syndical avant l’AG, sans consigne de vote. Ce jour-là, nous n’avons reçu aucun mandat. Aucun ! Le mot « transparence » fait partie des termes oubliés par Sergic, et pour l'occasion par le Président du conseil syndical.

Pour bien enfoncer le clou, le syndic et la directrice d’agence Sergic affirment bien l’irrégularité de la chose en voulant nous faire croire que Sergic est devenue soudain une entreprise philanthrope en prenant en charge le coût des enveloppes pré-timbrées. C’est vrai que sur ce coup-là, ils n’ont pas été assez vicieux pour nous faire payer le coût de leur tentative de réélection. D'un autre côté, ils auraient eu du mal de présenter la facture au comité financier où siègent deux copropriétaires à l'origine de ces dénonciations...

Au final, nous espérons que ces manœuvres complètement illégales, ainsi que toutes les autres malhonnêtetés et irrespects en tous genres envers les copropriétaires qui les emploient, et leur résultat sur les votes surtout, a tout de même ouvert les yeux de ces personnes :

154 copropriétaires présents ou représentés ont voté pour la Sergic, 62376 tantièmes, soit 31% des copropriétaires seulement. Si l’on retire de ces votants les quelques 15103 tantièmes des enveloppes T détournées de manière éhontée par les deux personnes du conseil syndical qui n’ont plus honte de couvrir de tels agissements ; si l’on retire les 13661 tantièmes du Crédit Mutuel et ses liens flagrants avec la Sergic ; il ne reste plus grand monde pour défendre ce petit monde… 33612 tantièmes, soit 16 % de la copropriété font encore confiance à Sergic… 1 personne sur 6 !

Il reste une dernière ligne droite, peut-être la plus longue, avant l’AG du 28 septembre. Passé cette date, nous aurons enfin la possibilité de retrouver un cadre de vie saint. Enfin, avec la nouvelle équipe nous pourrons penser à de vrais projets au bénéfice des copropriétaires, et non plus uniquement des projets de préservation des intérêts du syndic.

Quand la Sergic fait parler d'elle dans la presse...

2011-08-21T06:56:00.000+02:00

Europe et la Voix du Nord
Plusieurs personnes au sein de la résidence se sont étonnées de nous voir, Francis et moi, dans les colonnes de la Voix du Nord. Le quotidien régional, certainement alerté par le brouhaha de la résidence en ce moment a souhaité que nous rapportions notre vision des choses. Ce que nous avons fait. Voici la parution pour ceux qui ne l’ont pas vue.

Tour de l'Europe : des fissures sont apparues dans le conseil syndical
lundi 27.06.2011, - La Voix du Nord
Les copropriétaires de la résidence de l'Europe, au cœur de Mons-en-Barœul, se réunissent en assemblée générale ce mercredi 29 juin. Parmi les questions qui seront posées, il y a la possibilité de mettre le syndic, la SERGIC, en concurrence pour le prochain mandat. Un enjeu de taille pour la société, pour qui cette résidence est une vitrine.

La résidence de l'Europe est emblématique de Mons-en-Barœul. Mais des copropriétaires, à l'image de MM. Micmande et Bataille, trouvent que la situation se dégrade.
Dire que la SERGIC (Société d'études, de réalisation, de gestion immobilière et de construction) et la résidence de l'Europe sont très liées est un euphémisme. La SERGIC a 40 ans et gère ces immeubles depuis 36 ans !
Pour cette société régionale, née à Lille et installée à Wasquehal, les quatre grandes tours blanches, visibles de toute la métropole, sont une formidable enseigne. On y dénombre 592 copropriétés, 300 habitées en direct, le reste appartenant à des bailleurs.
Depuis quelques années, le gestionnaire a dû faire face à des difficultés parfois sérieuses. En plus du vieillissement des bâtiments, divers dossiers ont causé une certaine lassitude, voire de l'exaspération, chez des copropriétaires.
Le plus spectaculaire de ces événements est l'incendie qui a ravagé quatre cellules et endommagé des bureaux et des logements en 2007. Les dégâts se sont élevés à plus d'1,2 million d'euros. Une vieille histoire ? Pas du tout s'exclament des copropriétaires, parmi lesquels Nicolas Bataille et Francis Micmande, tous deux membres du conseil syndical, la structure portant la voix des copropriétaires dans les instances de gestion. « Le bilan comptable de l'incendie n'est toujours pas clôturé », s'emporte M. Bataille.
Sur le blog de l'Association de la résidence de l'Europe (AREU), il narre par le détail les raisons de son désamour pour la SERGIC : « Les "responsables" de l'époque ont jugé bon d'exécuter certains travaux sans s'assurer qu'ils pouvaient être totalement pris en charge par l'assurance.
(...) Le résultat est que plus de cent mille euros de frais de travaux n'ont pas été pris en charge par l'assurance et ont été supportés par les copropriétaires. » La liste comprend d'autres points : la réfection des sols de la galerie commerçante qui n'a pas donné satisfaction la gestion du personnel que les opposants trouvent déficiente « le manque de réactivité aux problèmes d'ordre courant » la gestion du chantier des nouveaux ascenseurs et ses déductions fiscales la « gestion financière des chantiers de manière générale » « l'appel à outrance à des prestataires de service »... Autant de raisons qui ont poussé ces copropriétaires à envisager un changement de syndic : « Nous voulions déjà, en 2010, proposer la mise en concurrence de la SERGIC. Mais le régisseur ayant été remplacé peu avant l'assemblée générale, nous avons voulu lui laisser sa chance, expliquent les deux hommes. Mais rien n'a changé, sauf ces dernières semaines, quand nous avons dit notre volonté de mettre en concurrence. » Après étude, les opposants vont proposer à l'assemblée générale, mercredi soir, d'éventuellement choisir Lamy, le leader national du marché.
Pas si simple...
Mais les choses ne sont quand même pas aussi simples. Si les contestataires ont obtenu une majorité au sein du conseil syndical, elle était minimale, avec seulement 7 voix sur 13. Certes, un questionnaire a été distribué dans la résidence. À la question « Souhaitez-vous la mise en concurrence du syndic ? », 122 logements ont répondu « oui » et neuf « non ». La majorité est écrasante mais la participation relative : il est difficile d'anticiper le résultat de l'assemblée générale.
En attendant, la SERGIC, qui ne compte pas se rendre sans combattre, fait une campagne très active: deux réunions d'information sont proposées aux copropriétaires et chaque foyer a reçu une enveloppe préaffranchie afin de pouvoir envoyer un pouvoir pour l'assemblée générale. Les enveloppes sont adressées au siège de la SERGIC, ce qui laisse les opposants pour le moins, perplexes. • PAR FRANCK BAZIN

Preuve que la situation intéressait : la Voix du Nord, a souhaité ensuite connaître le résultat de l’AG. D’où l’article suivant :
La résidence de l'Europe à Mons n'a virtuellement plus de syndic
dimanche 03.07.2011, - La Voix du Nord

Mercredi, l'assemblée générale des copropriétaires de l'emblématique résidence de l'Europe devait trancher entre le syndic actuel, SERGIC, et son concurrent Lamy.
Des désaccords opposent certains copropriétaires à SERGIC (voir notre édition du 27 juin). Mais la majorité n'a pas été atteinte, qui aurait permis de choisir l'un ou l'autre des organismes.
La prochaine assemblée générale devra choisir entre SERGIC et Lamy pour gérer la copropriété.
Lors du vote, qui a eu lieu à 1 heure du matin, le climat n'était pas à la confiance. Des membres du conseil syndical, soupçonneux vis-à-vis des méthodes employées par SERGIC, avaient mandaté un administrateur judiciaire afin de contrôler la régularité du vote.
Sur les 592 copropriétaires, seule une centaine était encore présente ou représentée, sans doute en raison de l'heure tardive. La majorité n'a donc pu être atteinte ni en faveur de Lamy ni en faveur de SERGIC. Le syndic actuel termine son mandat qui court jusqu'à fin septembre.
Une nouvelle assemblée générale extraordinaire devra être organisée d'ici là, afin de choisir un syndic. Cette fois-ci, une nouvelle règle de majorité s'appliquera, permettant à la majorité simple des présents et représentés de s'imposer.
Nicolas Bataille, membre du conseil syndical et de l'Association de la résidence de l'Europe (AREU), estime que le faible score recueilli par SERGIC (31 %), pourtant en place depuis 36 ans, est le signe d'un « véritable ras-le-bol » des copropriétaires : « Le syndic actuel, pour la première fois, n'est pas reconduit dans ses fonctions. Les chiffres disent que les gens veulent changer. Le nombre de votants pour SERGIC était particulièrement faible. » Si aucune majorité ne s'est dessinée mercredi, le mécontentement est perceptible.
D'après Xavier Dekock, le directeur marketing de la société SERGIC, « le mal-vivre de certains copropriétaires se traduit par un rejet de l'équipe en place ». Construit dans les années 1960, l'immeuble a de grands halls et de grandes surfaces et coûte très cher à entretenir. Le classement de sécurité de l'immeuble en accueil du public et immeuble de grande hauteur a contraint à mettre en place une équipe de sécurité toute l'année. « Je peux comprendre que certains copropriétaires ont l'impression de payer des charges très élevées et, en retour, ne pas avoir l'impression de vivre dans un cadre agréable. Face à cette déception il faut qu'il y ait un fusible qui saute et là, c'est le président du conseil syndical et le syndic. » Mais, sans participation plus forte des copropriétaires, Xavier Dekock ne voit pas de solution se dessiner : « Malgré tout ce qui s'est passé, on est arrivés majoritaires. Qu'il y ait des problèmes, on est d'accord. C'est une résidence complexe et délicate à gérer. Elle ne représente que 80 000 ou 100 000 euros sur notre chiffre d'affaires de 45 millions d'euros mais on y est attaché. Cela fait 36 ans que nous la gérons et nous sommes nous-mêmes propriétaires de nos locaux au rez-de-chaussée. »
Si une majorité ne se dessinait toujours pas lors de la prochaine assemblée générale, les copropriétaires seraient dans l'obligation de recourir à un administrateur judiciaire, rémunéré 180 euros de l'heure. La mise sous tutelle de la résidence pourrait ainsi coûter 10 800 euros par semaine aux copropriétaires. PAR ÉLOÏSE FAGARD

Et ce n’est pas tout…
Le gratuit 20Minutes s’est également intéressé à la résidence et à ses déboires…
IMMOBILIER Deux syndics tentent d’arracher la gestion d’un immeuble à Mons-en-Barœul.
GUERRE DES TRANCHEES A LA RESIDENCE EUROPE
20Minutes Lille – vendredi 1er juillet 2011
La bataille des syndics fait rage à la résidence Europe. Et c’est une petite révolution dans ce grand ensemble de Mons-en-Barœul, la plus grosse copropriété de la région. Le syndic actuel, la Sergic, assure en effet la gestion de l’immeuble depuis 36 ans. Ce n’est plus du goût d’une association, Résidence Europe. Elle dénonce une « gestion du personnel légère, des dégâts de l’incendie de 2007 non réglés sur le plan comptable et une absence de recherche du moindre coût ». Bref, la coupe est pleine pour ces copropriétaires qui aspirent au changement. « Les problèmes avec les syndic, se sont souvent des comptes peu clairs, ou des travaux non effectués », relève Fatiha Naquiri, juriste à l’association Consommation, logement , cadre de vie (CLCV), qui suit environ 80 litiges par an.
La désignation reportée.
Pourtant, le grand soir annoncé a dû être ajourné. Mercredi soir, l’assemblée générale a voté pour désigner le nouveau syndic. Mais les 592 propriétaires n’ont pas réussi à se mettre d’accord, Sergic, arrivé en tête avec 31,6% des voix, contre 28% pour Lamy, n’a pas atteint les 50% nécessaires pour être désigné. « Le vote de la résolution a eu lieu à une heure tardive », regrette Nicolas Bataille de résidence Europe, Méfiante avant le scrutin, l’association avait demandé l’intervention d’un administrateur judiciaire pour surveiller le vote. Il n’a constaté aucune irrégularité, « mais il a dû intervenir à plusieurs reprises », grince Nicolas Bataille.
Si les couteaux sont tirés, c’est que la Résidence Europe représente un joli marché estimé à environ 80000 euros. Surtout, cette « grande cathédrale est un enjeu d’image, précise Xavier Decock, de la Sergic. Nous revendiquons d’être un des spécialistes des grands ensembles ». « Ils ont beaucoup de grosses copropriétés » confirme Fatiha Naquiri. Le prochain round devrait avoir lieu en septembre. Mais cette fois-ci, il suffira d’avoir la majorité des présents, et non des inscrits, pour remporter la mise. Autant dire que chaque camp va rameuter ses troupes. Autant dire qu’à la résidence Europe, l’été sera chaud. – Gabriel Thierry.
Si encore il n’y avait que nous…
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La Sergic et le syndic auront beau prétendre que nous sommes marginaux dans notre démarche, que nous exagérons et que tout va bien au sein de la résidence. (D’ailleurs les problèmes de personnel, de régularisation de charges, de l’incendie de 2007 et du sol de la galerie n’existent pas…) Il pourra refuser de se remettre en question tant qu’il le souhaite et refuser de nous serrer la main comme le jour de l’AG. Il pourra organiser tous les moyens plus ou moins légaux qu’il juge nécessaire pour rester en place, il faudra bien qu’il admette que nous sommes loin d’être les seuls à avoir de si gros problèmes avec Sergic !
Pour preuve voici un article paru ce 4 août dans la Voix du Nord de Tourcoing…

Des copropriétaires de Ma Campagne contestent la gestion de leur syndic
jeudi 04.08.2011, 05:20 - La Voix du Nord

MMme Mosa (à g.) et Deffrennes, vice-présidente et présidente de l'association des copropriétaires.
Un vent de colère souffle sur la résidence Ma Campagne à Tourcoing. Des copropriétaires, constitués en association, dénoncent des anomalies comptables et un manque de réactivité de leur syndic dans la gestion des affaires courantes. SERGIC, soutenu par le président du conseil syndical, proteste contre ces mises en cause.
Rien ne va plus en ce moment pour SERGIC (société d'études, de réalisation, de gestion immobilière et de construction). Après la résidence de l'Europe à Mons-en-Barœul (« La Voix du Nord » des 27 juin et 3 juillet), c'est au tour de la résidence Ma Campagne à Tourcoing de protester contre son syndic de copropriété. À tel point que lors de l'assemblée générale (AG) du 30 juin, SERGIC s'est vu refuser la reconduite de son mandat de gestion. Un comble pour la société qui s'occupe de cette résidence de 272 logements depuis plus de vingt ans !
La tempête couve depuis deux ans en fait. À l'époque, Françoise Deffrennes - locataire de l'appartement de ses enfants - décide de se pencher sur les comptes « parce que des choses me paraissaient incohérentes ». Ingénieur des arts et métiers en gestion, elle est à même d'y comprendre quelque chose, quand souvent les propriétaires sont contraints de faire une confiance aveugle à leur syndic. Avec deux membres du conseil syndical, elle épluche l'exercice 2009 et « constate des anomalies : des factures payées deux fois le paiement de factures d'autres copropriétés des fournisseurs payés sans factures ou l'inverse ». Interpellé, SERGIC reconnaît ses erreurs et les corrige. « Ça peut arriver, insiste Julien Vandewalle de SERGIC Tourcoing. Mais cela portait sur des montants minimes, 1 500 E sur un budget de 700 000 E ». Ce que contestent les propriétaires en colère.
L'événement éveille la suspicion. Lors de l'AG de juin 2010, les comptes ne sont pas validés (ils le seront en mars après correction). En novembre, une vingtaine de propriétaires s'organisent et créent l'association des copropriétaires incorruptibles (COPROSIN). Françoise Deffrennes est nommée présidente et « mandatée pour engager toute action pour la défense des intérêts des copropriétaires ». Car les explications apportées par SERGIC « n'étaient pas suffisantes, on n'était pas convaincu que ça ne se répéterait pas », explique Martine Mosa, propriétaire et vice-présidente. D'autant qu'auparavant des « membres du conseil syndical s'étaient déjà posé des questions ».
Mais pour l'heure, le président du conseil syndical M. Duburiez - propriétaire d'un garage - prend ombrage des actions de l'association. « C'est un désaveu de notre travail », estime-t-il. Pour lui, « il n'y a plus de problème. SERGIC a changé de comptable et depuis ça va très bien, il y a une vérification des comptes tous les mois ».
Les COPROSIN fulminent et ne comprennent pas l'opposition de celui qui devrait défendre leurs intérêts. Ils déplorent de ne pas obtenir de réponses aux courriers - une quinzaine - qu'ils ont envoyés à SERGIC et au conseil syndical. « Dernièrement, on a demandé l'adresse du conseil syndical et M. Duburiez n'a pas voulu nous la donner ». Ambiance. Pourtant, M. Vandewalle jure qu'il y a « une volonté d'être transparent ». Pour preuve, il a accepté que l'association épluche pendant quatre jours les comptes de 2010 quand la loi préconise un jour. « Certains sont mécontents mais d'autres satisfaits », assure-t-il. Pour lui, les inquiétudes découlent d'une méconnaissance de « la spécificité d'une comptabilité » de syndic.
S'ajoutent les services rendus que les COPROSIN n'estiment pas de qualité. « SERGIC met très longtemps avant de répondre aux problèmes d'ordre courant, beaucoup contactent le syndic et n'ont jamais de réponse », rapporte Mme Deffrennes. Et de citer son cas : « On a eu des problèmes d'humidité pendant trois ans et quand ils ont enfin bougé et changé un tuyau le problème a été résolu... ». C'est peu dire que le capital confiance est très entamé. Les COPROSIN se sont entourés d'huissier et d'avocat. Pour l'heure, ils souhaitent mettre en concurrence SERGIC lors de l'AG du 7 septembre. Ce n'est pas gagné, M. Vandewalle lâchant dans un lapsus : « La prochaine AG validera le mandat »... PAR BARBARA FIRCOWICZ

Et encore, une anecdote qui rappelle étrangement les déboires du syndic Sergic avec le chantier de réfection du sol de la galerie...
AU CENTRE COMMERCIAL DU TRIOLO LES COMMERCANTS COMMENCENT A EN AVOIR ASSEZ DE PAYER POUR DES TRAVAUX QUI NE VIENNENT PAS
Samedi 18.12.2010. –La Voix du Nord
Le centre commercial du Triolo va mal. Encore plus depuis janvier lorsque des bâches et échafaudages ont été posés contre les façades pour protéger les riverains de chutes de pierres. Après un arrêté de péril, la Sergic, le syndic de la copropriété, a lancé des travaux de mise en sécurité et a décidé, en juin, de procéder à une réfection des façades. Mais les travaux sont toujours au point mort et la situation exaspère les usagers du site. Une fidèle spectatrice du Méliès nous a exprimé son ras-le-bol. « Ca va bien quelques mois, mais là ça dure depuis trop longtemps. Le centre fait coupe-gorge. Certaines personnes n’ont plus envie de venir au Méliès parce qu’elles ont peur, le soir, de traverser le centre. Elles n’osent même plus aller acheter de quoi manger entre les films ! On fait bien un stade juste à côté, pourquoi ici ça n’avance pas ? » Cette dame d’une soixantaine d’année exprime un sentiment que beaucoup de commerçants partagent. Pour elle, il est grand temps que cela bouge. Elle veut que son cinéma favori vive, mais pas dans de telles conditions. Bernard Delva, dentiste installé depuis 1978 sur la zone, a vu la façade de son cabinet se recouvrir d’une bâche lorsqu’en janvier un pan de mur est tombé. Mais sa colère s’est envenimée de mois en mois, en fonction des appels de fonds. « Pour payer les travaux nécessaires, la Sergic fait des appels de fonds aux commerçants. Moi, depuis le début de l’année, j’ai donné en tout 16000 €. J’ai vu rouge lorsque le dernier est tombé en novembre ! » De plus, son cabinet donne sur la seule rampe handicapée du centre. « Un de mes clients âgés a essayé de l’emprunter. Il m’a dit que ça ressemblait à la tranchée d’Aremberg ! »
Chez les autres commerçants, c’est le même désarroi. Des traiteurs, installés depuis 26 ans dans le centre, mais qui n’ont pas souhaité que leur nom apparaisse, commencent à en avoir assez de payer : « Depuis janvier, on donne à peu près 200 € par mois pour les échafaudages, mais on ne voit rien venir. Et on a donné 7000 € pour les travaux ! La Sergic veut refaire les façades en blanc, comme sur les bâtiments en face, mais elle devrait aussi penser à la propreté et à la sécurité du centre. Il y a quelques années, sept commerces sur dix ont fermé. Il y a encore eu une petite baisse avec la crise… » Autrement dit, pour éviter que cela se reproduise, il ne faudrait pas que cette paralysie s’éternise… Mais ces commerçants, comme d’autres, pointent aussi du doigt la municipalité. Peut-être avec raison (voir encadré). Propriétaire de trois cellules occupées par une boulangerie, la poste et le pôle de commerce équitable, elle pâtit aussi de la situation. Lors de la réunion de quartier Résidence/Triolo (notre édition du 15 décembre), Jean-Antoine Rossit, élu référent a parlé « d’une situation horrible ». A la fin conseil municipal de mardi, le maire, Gérard Caudron, a fait lui aussi un point sur les travaux. Tout le monde commence à en avoir assez. C’est le moins qu’on puisse dire.
La Mairie met en cause Sergic.

Conflit entre la municipalité et la Sergic ? > Lors du conseil municipal de mardi, Gérard Caudron a rappelé que la municipalité a demandé à la Sergic (dans un premier courrier daté du 17 septembre) de lui transmettre la copie d’une déclaration de sinistre prise à l’occasion de travaux de rejointement effectués en 2002. La ville estime que, s’il y a eu faute, c’est plutôt aux assurances de ces entreprises de payer les travaux qu’aux copropriétaires. Le 6 octobre, lors d’un conseil syndical, elle a expliqué sa position et a renvoyé un nouveau courrier le 20, sans obtenir plus de réponse. La ville est prête à financer sa part, si le Syndic prouve que les assurances ont été actionnées. Cela pourrait se faire à titre d’avance, sachant qu’un remboursement des assurances peut être envisagé. Mais en tant que collectivité, elle se doit de justifier ses dépenses. Ce qui ne peut se faire que si le syndic lui fournit toutes les pièces. Un troisième courrier a été adressé à la Sergic le 7 décembre. La municipalité y indique qu’elle refuse d’être responsable dans le cas d’un retard des travaux. Et elle précise qu’elle renverra la faute sur le syndic qui n’aura pas donné toutes les pièces nécessaires.
La Sergic contactée.> Nous avons contacté la Sergic plusieurs fois sans parvenir à joindre la personne responsable du centre commercial.
Le centre commercial. > Le centre commercial ainsi que des logements au dessus appartiennent à 54 copropriétaires. La ville possède trois cellules. Le centre accueille principalement des activités de restauration rapide.
Les travaux.> Il s’agit de travaux sur les façades, dont un pan est tombé en janvier de cette année. Pour les financer, la Sergic lance des appels de fonds aux copropriétaires depuis un an. Il faut que 90% des copropriétaires contribuent pour pouvoir les commencer. Le démarrage est prévu pour mars 2011.
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Une certaine ressemblance avec la galerie commerciale Europe, non ?...

Une rumeur bien nauséabonde…

2011-08-21T06:21:00.000+02:00

Depuis que la mise en concurrence du syndic est connue, une rumeur se propage dans les couloirs de la résidence : le personnel serait licencié en cas de changement de syndic.

Cette rumeur totalement fausse et infondée est entendue aussi bien par le personnel, (manipulé par certains qui feraient bien de squatter d’autres lieux), que par les résidants.

Il est évident que cela n’est pas possible. Pour plusieurs raisons :

- D’abord, le personnel est salarié par la résidence de l’Europe, et non par son syndic. Le syndic ne fait qu’exécuter le choix de la copropriété de conserver ou non son personnel.

- Ensuite, parce que les membres du personnel, au nombre de 11, sont en contrat à durée indéterminée. Et qu’à ce titre, il serait bien difficile de se séparer d’un employé sans cause réelle et sérieuse, alors 11 !

- En outre, le syndic concurrent, Lamy, n’a la main sur rien au sein de la résidence, et il lui est impossible de présenter une mesure, quelle qu’elle soit, en assemblée générale sans être lui-même élu.

- Enfin et surtout, de l’aveu-même du syndic en conseil syndical, dépassé par la gestion du personnel, il souhaite l’externalisation du personnel. Cette mesure a été étudiée par le Responsable RH Sergic, M. Waroquier, avec les 3 entreprises concurrentes et présentée en conseil syndical sans que ses membres n’aient eu la possibilité de débattre des contrats de chaque entreprise. (Puisque le syndic a choisi les membres du conseil syndical à qui il en a fourni un exemplaire.) Le prétexte est une mesure d’économie, en masse salariale comme en fournitures d’entretien, ainsi qu’en facilité de gestion des plannings de présence.

Cette rumeur court évidemment pour discréditer Lamy aux yeux du syndicat et du personnel. C’est certain, il est plus facile de faire courir ce genre de rumeurs que de gérer correctement les conditions de travail du personnel. Et comme il nous l’a été dit « au moins, si le personnel est licencié, ce n’est pas nous qui aurons le mauvais rôle. »…

Décidément, SERGIC cumule...

2011-07-28T06:31:00.002+02:00

Vous allez trouver que je m'acharne, mais à force il y a de quoi se demander si Sergic le fait exprès ou non...

Le PV d'AG était à la signature il y a deux jours. Francis, Trésorier de l'AREU et membre du conseil syndical, y était pour apposer sa signature de scrutateur.

Il a demandé lors de cette réunion au syndic en place, une copie de la feuille d'émargement.

Il s'agit d'une annexe du PV qui doit y être jointe, normalement.

Et bien, contre toute attente, Sergic le lui a refusé! Selon le syndic, il n'y a pas de texte qui l'oblige à lui fournir cette copie.

Francis a eu beau lui fournir l'article 14 du décret 67-223 :

"Article 14

Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et
domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le
nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l’article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965. Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée.

La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil."

Rien, n'y fit!

Il aura fallu que nous présentions hier l'articles 33 de ce même décret :

"Article 33

Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux. Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic."

Ainsi qu'une décision de la Cour de Cassation (et ce n'est pas la seule décision de Justice dans ce sens...) :

"Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 4 janvier 1996

N° de pourvoi: 94-12167

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sur le moyen unique :Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967 ;Attendu que, lors de chaque assemblée générale de copropriétaires, il est tenu une feuille de présence ; que le syndic détient les archives du syndicat et en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes ; qu’il délivre des copies ou extraits, qu’il certifie conformes, de ces procès-verbaux ;Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 2 avril 1993), que la société Marc Lacombe, syndic d’un immeuble en copropriété, n’ayant pas déféré à une ordonnance sur requête lui enjoignant d’adresser, à Mme X..., copropriétaire, copie de la feuille de présence des deux dernières assemblées générales, celle-ci a demandé au tribunal d’ordonner la communication des documents sous peine d’astreinte ;Attendu que, pour débouter Mme X..., l’arrêt retient que la loi ne fait obligation au syndic que de délivrer copie des procès-verbaux des assemblées générales, la feuille de présence n’étant pas incluse dans le texte limitatif de l’article 33, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 ;Qu’en statuant ainsi, alors que la feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d’assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 avril 1993, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris.

Publication : Bulletin 1996 III N° 3 p. 2

Décision attaquée : Cour d’appel de Versailles, du 2 avril 1993

Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d’un copropriétaire - Communication - Obligation du syndic. La feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d’assemblée générale, avec lequel elle se trouve conservée dans le registre des procès-verbaux dont la tenue est obligatoire et dont le syndic est le détenteur légal. Le syndic doit donc, conformément aux dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, en délivrer copie ou extrait certifié conforme à tout copropriétaire qui en fait la demande. COPROPRIETE - Syndic - Obligations - Assemblée générale - Feuille de présence - Demande d’un copropriétaire - Communication

Textes appliqués :

Décret 67-233 1967-03-17 art. 33"

Pour que le syndic, après qu'on ait du le relancer, accepte d'en fournir un exemplaire!

Et encore, il a demandé l'aval de son service juridique sur l'intervalle!

Et après, il faudrait que l'on ait toute confiance dans le syndic Sergic quand il refuse de fournir un document à un membre du conseil syndical?

On rêve!...

Mise en concurrence, la suite…

2011-07-04T07:13:00.001+02:00

L’Assemblée Générale des copropriétaires de la Résidence Europe a eu lieu ce 29 juin 2011.

Une grande surprise attendait tout le monde : A 4 copropriétaires membres du conseil syndical, nous avons décidé de contrer –et non contester- la validité de la convocation dans le sens où une enveloppe pré-timbrée était jointe aux documents. Cette enveloppe, adressée au siège de la Sergic à Wasquehal, incitait ceux-ci à rendre leur pouvoir au syndic mis en concurrence !

Il nous paraissait évident, malgré les tentatives du syndic de faire croire à sa bonne foi, que ce n’était qu’un moyen de détourner les mandats à son profit.

Après consultation d’un avocat, nous n’avions plus de doute. La Cour de Cassation a donné tort à deux reprises à un syndic qui jouait de la sorte avec la démocratie et les voix des copropriétaires, en rappelant les termes de l’article 22 de la Loi de 1965 : « Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. » Ce qui ne prend que 2 lignes dans la Loi est confirmé par la plus haute juridiction qui ne souhaite pas non plus qu’un syndic incite les copropriétaires à lui donner leur mandat.

Dès lors, nous avons saisi le Tribunal de Grande Instance afin de faire désigner par ordonnance un administrateur judiciaire.

Non pas un Huissier, car l’ordonnance rédigée dépassait les simples prérogatives d’un Huissier. Un administrateur était tout à fait désigné pour faire ce que nous voulions : Se rendre dans les locaux du syndic, confisquer les mandats reçus par le biais de cette enveloppe litigieuse, vérifier la validité des mandats et les redistribuer équitablement au hasard de l’assemblée générale.

Nous ne voulions pas contester la validité de la convocation car cela aurait eu pour conséquence de faire annuler l’AG et de devoir la convoquer de nouveau. Notre choix permettait d’être le plus efficace, le moins pénible pour les copropriétaires et surtout le moins douloureux financièrement pour eux. (du fait des frais de convocation d’AG)

L’AG devait émarger dès 17h30 pour débuter à 18h30. Après élimination de quelques mandats jugés inexploitables par le mandataire et redistribution des mandats non-nominatifs à des copropriétaires pris au hasard de l’assemblée, cette dernière a pris une heure de retard… Mais la démocratie était respectée !

Au passage, nous avons pu constater que le Président du conseil avait reçu tant de mandats des mains du syndic, malgré ses promesses de les refuser, de personnes qu’il ne connaissait même pas, qu’il en était lui-même perdu.

Nous avons également constaté que le nombre de mandats en blancs cette année était curieusement particulièrement faible, plus de 6 fois inférieur aux autres années. Mais c’est sûrement une coïncidence. Nous n’imaginons pas que le syndic ait pu les attribuer au Président qui leur est notoirement inféodé…

Après moult débats sur les sujets qui polluent actuellement la vie de la résidence : chauffage des commerces, 3^e agent de sécurité incendie, sol asphalte de la galerie marchande, nous avons enfin abordé le sujet sensible de l’assemblée à minuit, à savoir la désignation du syndic.

Quelle bonne idée que celle de l’administrateur que d’avoir voulu recompter les présents à l’abord de ce vote.

Plus d’une vingtaine de copropriétaires partis en cours d’AG mais non exclus des présents par le syndic-secrétaire de séance ont pu être dénombrés.

Après la présentation de Lamy, sur 15 minutes, puis une séance de questions d’une trentaine de minutes, nous avons abordé la présentation de Sergic.

Visiblement le déroulement de l’assemblée n’était pas conforme aux attentes de Sergic, car malgré les promesses du syndic que Lamy pourrait assister à l’assemblée générale dès le début, les gros bras de Sergic dépêchés du siège pour l’occasion l’en ont empêché.

De la même façon, la présentation à l’écran des activités 2010 de Sergic était truffée de chiffres inexploitables du fait de la vitesse grand V de présentation par le syndic en place : par exemple sur le fait que le poste intérimaire aurait chuté alors que les chiffres de l’annexe comptable 3 démontrent qu’au contraire il a totalement explosé.

Il aurait été intéressant qu’il comprenne que l’on ne lui demandait pas un bilan de ce qui s’est passé en 2010, mais bien de ce qu’il comptait faire dès 2012 pour redresser la situation catastrophique de la résidence. Sur ce dernier point, il a préféré rester muet.

Il aurait été intéressant qu’il admette ses torts plutôt que de les rejeter sur le régisseur lorsqu’il s’agit de la situation pourrie au sein du personnel. Qu’il évite de dire que lorsque les choses vont bien c’est grâce aux contrats-cadres prestataire-Sergic (en gros, « si vous avez des contrats qui sont financièrement normaux, c’est grâce à moi » [ !!!]) et que si elles vont mal c’est parce que le conseil syndical n’a pas suivi les choix du syndic…

« Soyez de mauvaise foi, les copropriétaires sont des imbéciles qui ne comprennent rien à rien, plus c’est gros plus ça marche ! » C’est en substance ce que l’on pouvait lire sur les lèvres du directeur régional Sergic, qui a mené les débats de bout en bout en lieu et place du syndic et du Président de séance surtout. Président qui n’a eu comme seul rôle, comme à chaque fois, de lire le rapport moral du conseil syndical…

Après le vote de Sergic, non réélu dans ses fonctions, puisque seuls 31% des copropriétaires lui ont renouvelé leur confiance, quelques salves d’applaudissements et surtout un nombre important de départs de propriétaires qui n’ont pas compris que Sergic non-réélu, il fallait tout de même voter pour Lamy, (Le non à l’un n’est pas un oui à l’autre) nous sommes passés au vote sur le poste de Lamy.

Malheureusement, si le nombre de présents était juste suffisant pour procéder au vote, il ne l’était plus assez pour que Lamy emporte l’adhésion du syndicat. Surtout lorsque l’on connait la représentation en nombre de tantièmes de certains commerces présents, et les connivences entre eux et le syndic en place… Le Crédit Mutuel, 19433 tantièmes représente à lui seul 9,7% du nombre de tantièmes de la résidence. Soit l’équivalent de plus de 72 logements, plus que le nombre de copropriétaires présents dans la salle !

Si le CMN avait voté objectivement pour Lamy. Non seulement Sergic n’aurait recueilli que 22% des voix, mais Lamy en aurait recueilli 39% et aurait été élu après passage de l’article 25 au 24 ! –Un seul copropriétaire fait basculer la décision-…

Le résultat est que nous seront dans l’obligation de convoquer une nouvelle assemblée générale pour présenter au vote les syndics concurrents en seconde lecture.

Cette mascarade "Sergicale" n’est donc pas finie. Mais que vont bien pouvoir inventer les personnes de Sergic cette fois-ci pour conserver leur place alors que les copropriétaires ont dit clairement qu’ils ne voulaient plus d’eux ?

Quand un syndic et le Président du conseil syndical dérapent, qu’est-ce que cela donne ?

2011-06-23T07:16:00.000+02:00

Dans notre résidence, nous avons le « privilège » d’avoir le même syndic depuis 36 ans. En 36 ans, il n’a jamais été mis en concurrence.

Depuis quelques années, les déboires se sont accumulés : augmentation des charges largement supérieure à l’inflation, gestion du personnel catastrophique, gestion plus qu’approximative des chantiers tels que :

- celui d’un incendie en 2007 pour lequel nous attendons toujours des remboursements de l’assureur et donc la clôture comptable,

- celui de la réfection du sol de la galerie marchande toujours pas terminée depuis 2008,

- l’incapacité à effectuer la régularisation de charges chauffage des commerces depuis 2007, etc.

C’est dans ce contexte qu’une grande part des copropriétaires résidants, bailleurs et des locataires, exaspérés par les approximations de leur gestionnaire nous ont fait part de leur volonté de changement de syndic. Etant leur représentant élu au conseil syndical, nous nous devions de répondre à leurs attentes.

C’est ainsi qu’en décembre 2009, (Oui, oui, 2009 !) nous avons commencé à prospecter les syndics de la métropole. La plupart des enseignes présentes n’a pas donné suite à notre demande, volontairement ou non : trop petites, les agences étaient incapables de gérer une grosse copropriété comme la notre, la plus grande au nord de Paris. Nous avons cependant eu 2 retours intéressants : U. et S.

Après les évènements de début 2010, nous avons renoncé à présenter un devis de la société U. en conseil syndical, ne sachant pas l’avenir de l’enseigne.

Nous avons rencontré le représentant de S. cependant et nous sommes allés ensuite au devant du conseil syndical pour lui présenter notre projet de résolution. Ce ne fut pas le plus grand des succès, la majorité du conseil ne souhaitant pas présenter de concurrent au syndic actuel. Parallèlement, le syndic en place partant à la retraite, nous nous sommes dit qu’effectivement, nous pouvions bien donner une chance à son remplaçant et voir ce qu’il valait sur le terrain. C’était en février 2010.

En janvier 2011, nous avons fait le bilan de son action. Et il faut dire qu’elle n’était pas suffisamment concluante pour changer d’opinion : laxisme dans les dossiers, approximations ailleurs, encore une fois incapacité à gérer le personnel, etc.

Nous avons donc repris notre prospection auprès des enseignes locales. A ceci-près que nous avons largement élargi notre champ puisque nous avons été quasiment exhaustifs dans la demande de devis.

3 syndics nous ont répondu favorablement : S. a actualisé son offre, le cabinet P. (syndic indépendant), et LN. également.

Au dire de la directrice d’agence du syndic actuel, en conseil syndical cependant : « aucun autre syndic ne voudrait reprendre une résidence comme la résidence de l’Europe. » Selon elle, son enseigne y perdrait même de l’argent !

Bref, plutôt que de les mettre en concurrence, nous aurions du leur dire merci d’avoir la bonté de s’occuper de nous !

Nous avons rencontré ces syndics et LN. s’est démarqué dès le départ, à plusieurs reprises. Le troisième n’ayant pas fait plus que de nous envoyer son contrat, nous n’avons pas retenu son offre.

Nous avons ensuite présenté aux conseillers syndicaux notre projet. Le conseil syndical était unanime : la mise en concurrence est une bonne chose. Mais la moitié d’entre eux, dont le Président, ne souhaitaient pas franchir le pas.

Prenant un peu de recul, nous avons décidé de sonder la résidence. N’était-ce pas nous qui étions un peu trop exigeants ? Les résidants n’étaient-ils pas en fin de compte satisfaits de leur syndic ?

Nous avons donc agi auprès du conseil syndical et du syndic en faisant part de notre volonté et parallèlement auprès des résidants par voie de sondage dans les boîtes aux lettres en leur posant la question suivante : « Souhaitez-vous la mise en concurrence du syndic lors de la prochaine AG ? »

Nous pensons que c’était la meilleure des façons de procéder : les copropriétaires occupants répondraient, les locataires n’étant pas particulièrement impactés par l’assemblée générale de copropriétaires ne représenteraient pas une grande part des réponses : si l’on vous pose une question qui ne vous intéresse pas, vous ne répondez pas.

Nous avons expliqué en conseil syndical que nous enverrions très rapidement un recommandé présentant le projet de résolution (pour éviter que l’ordre de jour omette cette résolution) et que nous effectuerions un sondage auprès des 580 logements (dont environ 320 copropriétaires occupants).

Ainsi, si le résultat à ce sondage avait été partagé ou peu représentatif de la population, nous aurions renoncé à présenter la résolution en AG. Le Président et le syndic en place, ainsi que l’ensemble des conseillers syndicaux furent dès lors tous au courant de notre façon de procéder.

Ce sondage a recueilli tout de même 125 réponses ! Près de 40% des copropriétaires résidants ont pris la peine de se déplacer pour nous rendre leur coupon-réponse ! C’était plus que toutes nos attentes. (Sur un précédant sondage au sujet de l’heure de l’AG, nous avions recueilli une vingtaine de réponses seulement) Ceci sans compter la trentaine de réponses mystérieusement disparue de l’urne mise à disposition en loge. (Premier incident)

Le résultat était particulièrement surprenant, mais prévisible : 3 personnes ne se prononcent pas, 9 personnes sont contre la mise en concurrence du syndic, 113 sont pour ! Et il ne s’agit que du principe de mise en concurrence, même pas du changement.

Ce résultat nous ayant donné une certaine légitimité, nous avons poursuivi notre démarche.

Parallèlement, afin d’éviter d’être pris de vitesse et de devoir attendre une année et une assemblée générale de plus, le syndic a reçu notre projet de résolution par lettre recommandée comme nous l’avions annoncé.

A noter que les résidants n’étaient pas encore au courant du résultat du sondage, encore moins de ce projet de résolution. Il n’y avait donc pas lieu de les en informer.

Quelle ne fut pas notre surprise de voir dans nos boîtes aux lettres un mot du président du conseil syndical qui expliquait à l’ensemble des résidants :

- que notre démarche était isolée (en gros l’unique signataire du recommandé était seul et il usurpait la voix des 6 autres membres du conseil syndical : « Alors pourquoi l’Association « AREU » a cru bon devoir faire une enquête en mettant en avant certains membres du Conseil Syndical sans leur avis, parfois même contre leur avis ? ».Nous nous sommes réunis à sept pour réfléchir à l’action menée tout de même. Rien n’a été inventé.

- Que de toute façon, nous n’avions pas à demander leur avis aux résidants puisque le recommandé à déjà été envoyé : « Quel est l’intérêt de cette enquête puisqu’un ordre de jour complémentaire a déjà été envoyé au syndic ? ».

- Que les locataires n’ont pas à s’exprimer sur le sujet. Un comble tout de même pour des personnes qui voient leur logement géré par le syndic et qui représentent près de la moitié de la population résidente! : « De plus, est ce que cette enquête est valable ? Je vous laisse seuls juges, puisqu’elle a été déposée dans toutes les boîtes aux lettres alors que seuls les copropriétaires sont concernés. » Ceci en niant que les copropriétaires signataires de la résolution étaient tous membres du conseil syndical. Quel courage ! (« Non, non, ce n’est pas moi qui ai demandé ! Les méchants, c’est eux !!! ») Encore une fois en faisant l’étonné et en oubliant ce qui avait été dit une quinzaine de jours auparavant en conseil… Bref ! (Deuxième incident.)

Derrière ce mot, et à quelques jours d’intervalle, le syndic a son tour a cru bon de remettre deux sous à la musique en informant les résidants, toujours par mot dans les boîtes aux lettres, de notre résolution. Nous avons noté qu’il a cependant eu la délicatesse d’utiliser le conditionnel quant aux conséquences d’un changement de syndic sur la vie de la copropriété.

Objectivement, il aurait été maladroit de sa part de faire autrement, quand on connait sa gestion au quotidien. Cependant, il va vite changer et n’aura plus de scrupule à user de la mauvaise foi, comme nous le verrons bientôt… (Troisième incident)

Alors que pendant ce premier conseil syndical où nous lui avons fait part de notre démarche, le syndic nous présentait une offre de contrat de base classique. Lors du dernier conseil syndical, à la veille de l’envoi des convocations, il nous mettait devant le fait accompli en nous présentant une offre au forfait se calant ainsi intégralement sur celle de son concurrent LN. (Quatrième incident)

Evidemment, il ne pouvait pas ignorer cette offre, puisqu’elle était jointe à notre projet de résolution. Bénéficiant de cet avantage, le syndic a donc proposé à son tour une offre forfaitisée, en supprimant cependant les limites à 22h des prestations hors vacation que contractait le concurrent.

Nous avons demandé à ce dernier son avis, et nous avons l’agréable surprise d’apprendre que l’enseigne « s’alignait » : plus de limite d’heure non plus pour eux ! Parfait !

Dans le mois qui a séparé ces deux conseils, nos oreilles ont pas mal sifflé puisque dérogeant lui-même à ses ordres lorsqu’il s’est adressé à nous comme s’il s’adressait à des enfants, ne souhaitant pas que cette résolution soit l’objet d’une campagne électorale, le Président niait le nombre de conseillers porteur de la demande, le faisait allégrement passer d’abord de 2 –Le Président de l’AREU et son Trésorier- puis à 5. Alors que nous étions tout de même 7. 7 sur 13 avec le conseiller syndical suppléant, soit la majorité… Face aux copropriétaires qui l’interrogeaient sur cette démarche inhabituelle, ce petit nombre de dissidents, selon lui, racontait tout et n’importe quoi car tout va bien au sein de la résidence.

Cet étrange discours ne cale pas avec ce qu’il dit en privé, mais soit… Pour quelqu’un censé être objectif et neutre, le parti-pris pour le syndic en place était plutôt flagrant, mais Pourquoi ? (Cinquième incident)

Puis s’en vint l’heure de la réception des convocations d’AG. Nous avions tout de même une certaine crainte d’une coquille, plus ou moins volontaire du syndic dans la rédaction de la résolution qui nous intéressait, mais non. Ouf ! … Ah non, tiens ! Pas Ouf ! Quelle surprise ! En dépit de l’interdiction qui lui est faite par la Loi de 1965 et de son article 22 : « Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. », alors que nous avions l’assurance en réunion d’une gestion en toute transparence de la part du syndic, nous nous retrouvions avec une enveloppe T, (pré-timbrée) jointe à la convocation. Cette enveloppe était à destination du siège du syndic à Wasquehal afin de récolter les pouvoirs des copropriétaires.

Ceci dans le plus pur des silences lors du conseil syndical qui établissait l’ordre du jour de l’AG. C’est peut-être la définition du mot « transparence »...

Personnellement, je ne savais pas qu’une entreprise pouvait être philanthrope à ce point en payant des enveloppes pré-timbrées au seul prétexte que le présentéisme en AG se devait d’être suffisamment important pour éviter une seconde convocation.

Outre cette interdiction par la Loi, à plusieurs reprises, la Cour de Cassation a recadré les syndics malveillants en leur interdisant ce genre de pratique beaucoup trop sujette à détournement des pouvoirs. Le syndic ne doit pas inciter les copropriétaires à lui envoyer leur pouvoir. Et s’ils le font, il doit les redistribuer en AG de manière impartiale. Evidemment, ce n’est pas la façon dont procédait jusqu’à présent le syndic, évidemment il se retranche derrière une volonté de transparence…

L’absence d’information sur cette pratique illégale et peu banale en conseil syndical est évidemment une autre volonté de transparence, bien sûr ! (Sixième incident)

Et en plus de ça, il le confirme par écrit sur les panneaux d’affichage des halls d’entrée de la résidence !!! : « A l’approche de l’Assemblée Générale, il semblait important de rappeler aux copropriétaires l’importance de leur présence à la réunion prévue le 29 juin 2011, à défaut il nous semblait primordial de faire usage du pouvoir joint à la convocation sans omettre d’y joindre vos consignes de vote.

C’est uniquement dans cette optique que des enveloppes préaffranchies ont également été jointes aux documents d’Assemblée Générale. (…) En effet, il nous paraît important au regard des résolutions préoccupant la copropriété d’éviter une seconde convocation d’Assemblée Générale. »

Quelle farce ! Et les autres années, ça avait moins d’importance ? Et il pense les copropriétaires suffisamment imbéciles pour croire à leurs manipulations. C’est pathétique… Même un animal qui se noie le fait avec plus de noblesse. (Septième incident)

De notre côté, nous avons également tenté d’informer les résidants sur l’illégalité de cette enveloppe. Mais nos affiches ont pour la plupart mystérieusement disparu de leur panneau d’expression libre.(Huitième incident)

Parallèlement, nous avons reçu un appel téléphonique de la secrétaire du directeur Région de l’enseigne qui souhaitait nous rencontrer et évoquer avec nous le déroulement de l’AG. Ce que nous n’avons pas souhaité. D’abord parce qu’il n’est écrit nulle part que nous serions président de séance et que nous n’avons pas à nous exprimer à ce sujet. Ensuite parce que notre interlocuteur, c’est le syndic et non son directeur régional, et enfin et surtout parce que depuis 2007 où nous cumulons les errances du syndic, personne ne s’est inquiété au siège de la société de notre situation dans la résidence. Maintenant que le syndic est mis en concurrence, c’est le branle-bas de combat ! Les copropriétaires apprécieront. (Neuvième incident)

Depuis quelques jours, nous savons que les services de cette société passent beaucoup de temps au téléphone à tenter de convaincre les propriétaires à leur transmettre leur pouvoir en AG. Ceci toujours au mépris de la loi qui interdit le syndic à prendre part au vote. Il est évident que par de telles pratiques, les pouvoirs seront redistribués aux sympathisants. (Dixième incident)

Nous voyons également des rumeurs courir les couloirs. Naissant au sein de la loge et propagées par le personnel lui-même. Du genre : « si l’on change de syndic, le personnel sera licencié. » C’est oublier que le personnel n’est pas salarié par le syndic mais par la résidence et que les 11 employés sont tous en CDI… Cela ne sera pas facile de trouver 11 motifs de licenciement… (Onzième incident)

Dernier petit coup de bluff du syndic : faire croire que les copropriétaires posent de nombreuses questions et que donc pour limiter la durée d’AG, il faut organiser deux petites réunions d’information sur les conséquences du changement de syndic. Deux réunions menées par le syndic mis en concurrence justement ! Effectivement, c’est bien la personne la plus neutre pour disserter du sujet, n’est-ce pas ? Mais qui a payé la location de salle pour ces réunions ? Quid des vacations des salariés lors de ces réunions qui vont se dérouler à partir de 18h00 ?

Nous noterons au passage que sur les 592 copropriétaires, 14 se sont déplacés lors de la première des deux réunions. Effectivement, « beaucoup de questions »… (Douzième incident)

Quel dommage que toute cette énergie, ce temps, cet argent ne soit pas utilisés par le syndic en place à gérer la résidence plutôt que de tenter par tous les moyens de se maintenir gestionnaire malgré la piètre qualité de sa prestation…

En résumé :

- Une volonté légitime d’un grand nombre de copropriétaires de choisir le gestionnaire de leur logement d’un côté,

- Un syndic qui désinforme, qui fait peur, qui nie l’illégalité de ses actes et un président de conseil syndical qui concourt à ces faits injurieux en refusant de les dénoncer d’une autre part.

Mais quel panier de crabes la résidence est-elle donc devenue?

Mauvaise nouvelle pour les porte-monnaies...

2011-05-27T06:26:00.000+02:00

Le magazine "Le Particulier", tout aussi intéressant que son collègue "60 millions", nous informe quant à lui que le calendrier de mise aux normes des ascenseurs dans le parc privé sera maintenu malgré les coûts importants générés pour les propriétaires et les abus des ascensoristes...

"Le secrétaire d’État au logement, Benoist Apparu, vient d’annoncer que les copropriétaires ne bénéficieront pas de délais supplémentaires pour la réalisation des phases 2 et 3 des travaux de mise en conformité des ascenseurs (voir le n° 1051 du Particulier, p. 52). Les échéances devraient rester fixées au 3 juillet 2013 (phase 2) et au 3 juillet 2018 (phase 3).

Des divergences sur l’avancée des travaux

Benoist Apparu justifie sa position en s’appuyant sur une enquête menée auprès des gestionnaires d’immeubles et des ascensoristes. Les résultats obtenus montrent que 85 % des copropriétés avaient effectué dans les délais les travaux prévus dans la 1re phase de mise en conformité, dont l’échéance tombait le 31 décembre 2010. Ce pourcentage devrait atteindre 95 % mi-2011. En ce qui concerne la 2e phase, plus de 50 % des immeubles étaient, selon la même source, déjà à jour de leurs obligations à la fin de l’année dernière. Pour le secrétaire d’État, « le rythme de réalisation des travaux a été satisfaisant et permet de prévoir qu’ils pourraient être presque terminés à l’échéance prévue, en 2013 ». Même si Benoist Apparu a donné rendez-vous, fin 2012, pour un nouveau bilan, son satisfecit a suscité l’ire de l’Association des responsables de copropriété (ARC). Celle-ci met en cause la fiabilité de l’étude et tire la sonnette d’alarme. Le président de l’ARC, François Champavier, estime, en effet, que les copropriétés qui n’ont pas encore fait les travaux de la 2e phase – elles représentent la moitié du parc – n’auront pas le temps de procéder aux appels d’offres, au vote et à la mise en conformité de leurs ascenseurs avant juillet 2013.

Baisse sensible du nombre d’accidents

D’après les chiffres récemment communiqués par la Fédération des ascenseurs, le nombre d’accidents graves et mortels d’usagers a été divisé par trois ces dernières années. Pour la Fédération, cette réduction des sinistres est liée aux travaux de la 1re phase. Celle-ci prévoit, en effet, la fermeture des gaines sur toute la hauteur, un verrouillage plus efficace des portes et l’installation d’une tôle « chasse-pied » destinée à empêcher les chutes dans la gaine lorsque les personnes sortent par leurs propres moyens d’une cabine bloquée entre deux étages."

L'AREU rappelle qu'il ne faut jamais laisser un enfant prendre seul l'ascenseur et qu'il vaut mieux un bon coup de stress à rester coincé quelques minutes qu'un accident en ayant voulu sortir seul d'un ascenseur.

Au sein de la résidence de l'Europe, le contrat qui nous lie à l'ascensoriste prévoit une intervention dans l'heure en cas de panne. Les tests effectués depuis la mise en place des nouveaux ascenseurs montre que ces interventions se font en moyenne dans la demi-heure.

Une demi-heure dans un ascenseur, c'est long! Mais il vaut mieux cela que de vouloir sortir en toute panique d'un ascenseur coincé entre deux étages et avoir un accident. En effet, il apparaît lorsque l'on analyse les accidents d'ascenseurs que la personne qui panique jusqu'au moment de sa dés-incarcération est difficilement maîtrisable et ses mouvements parfois incontrôlés font qu'elle sort indemne de la cabine mais tombe ensuite sous la cabine restée entre son étage et celui du dessus, faisant une chute parfois de plusieurs mètres souvent mortelle.

C'est pour cette raison que, même s'ils y ont été formés, nos agents de sécurité incendie n'ont pas l'autorisation de sortir une personne d'une cabine ou de manœuvrer de force cette cabine depuis la machinerie.

Dans les cas de malaise, dus à la claustrophobie par exemple, ils appelleront les pompiers qui interviendront dans les minutes.

En cas de panne de l'ascenseur, où vous resteriez coincé, la "manœuvre" d'appel est la suivante :

- 1. appuyer sur le bouton d'alerte pendant plus de 20 secondes,

- 2. attendre que l'on vous réponde, (c'est une plate-forme téléphonique 24h/24)

- 3. expliquer calmement le problème,

- 4. s'asseoir et attendre : ne pas chercher à sortir par soi-même si les portes sont fermées.

Et puis, en guise de conclusion, il n'y a que dans les films que le héros malheureux meurt asphyxié : les cabines ne sont toujours pas étanches... Et c'est également dans ces mêmes films que l'ascenseurs "tombe" littéralement : la cabine est fixée par de solides câbles d'acier et possède des rails dits "parachutes" : lorsque la vitesse est trop grande les mâchoires viennent mordre le rail de guidage et stoppent quasiment sur place l'ascenseur.

L'ascenseur reste toujours le moyen de transport le plus sûr !

Fuite d'Eau

2011-05-27T06:01:00.000+02:00

Trouvé sur l'excellent site de "60 millions de Consommateurs" :

Qui n'a jamais eu quelqu'un dans son entourage avec une facture d'eau exorbitante ? Souvent, c'est la facture qui dit au résidant que son logement est victime d'une fuite non-décelée. Et bien souvent cette fuite vicieuse existe pendant plusieurs semaines avant d'être détectée. Il est même des cas où sa réparation est particulièrement difficile, il ne s'agit pas de changer le joint du robinet.

L'excellent "60", nous fait part d'une petite amélioration dans la Loi qui protège un peu plus le consommateur :

Un plafond en cas de fuite d’eau

Une toute nouvelle loi impose au service de l’eau d’alerter l’abonné en cas de consommation anormale. Le montant de la facture serait alors plafonné si le compteur s'avère défectueux ou si le client fait réparer sa canalisation.

Une fuite d’eau non décelée et à l’arrivée, le consommateur peut se retrouver avec une facture de plusieurs milliers, voire dizaine de milliers d’euros à payer. Jusqu’à présent, les usagers se tournaient vers le gestionnaire du réseau et essayaient de négocier une remise sur leur facture. Avec plus ou moins de succès.

Bientôt, ils devraient être mieux protégés. Un article de la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit, adoptée le 14 avril 2011, impose au service d’eau potable, qu’il soit public ou en délégation, d’alerter ses abonnés lorsqu’une consommation anormale d’eau est observée.

Par consommation «anormale», la loi entend lorsque «le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné […] au cours des trois années précédentes».

Un mois pour réparer la canalisation

Une fois averti, le consommateur dispose d’un mois pour faire réparer ses canalisations et présenter au service de l’eau une attestation de son plombier. Ainsi, il sera dispensé de payer la part excédant le double de sa consommation moyenne.

Si la fuite ne provient pas de son réseau, il peut demander au gestionnaire, toujours dans ce délai d’un mois, de vérifier si son compteur n’est pas défaillant. Si le gestionnaire prouve que son matériel fonctionne parfaitement, l’abonné restera redevable de la totalité de la facture.

Si au contraire, le compteur s’avère défectueux ou bien si le gestionnaire ne peut prouver sa bonne marche, l’abonné ne paiera au maximum que le double de ce qu’il aurait consommé en temps normal, pas plus. Ce qui est déjà beaucoup pour une panne dont il n’est pas responsable…

Système de détection précoce

Le but de cette loi consiste aussi à inciter les collectivités locales et les délégataires de la distribution d’eau à mettre en place un système de détection précoce des fuites. Car les consommateurs qui recevront une lourde facture d’eau sans avoir été prévenus au préalable d’une possible fuite bénéficieront eux aussi du plafonnement de la facture.

Au final, ce texte devrait assainir les relations entre usagers et gestionnaires des réseaux. Reste à espérer que le décret d’application sera rapidement publié pour que la loi entre réellement en vigueur.

Comme le montre le rapport d’activité du tout nouveau médiateur de l’eau, Marc Censi, les cas de surconsommation ne sont pas si rares : en 2010, 34 % des plaintes enregistrées étaient liées à une surconsommation pour fuite et 30 % à une surconsommation «inexpliquée».

L'AREU rappelle que le meilleur moyen de déceler une fuite d'eau est encore de vérifier le compteur soi-même. L'idéal est de relever le compteur la veille d'un départ en week-end (ou un soir au couché) et de le relever ensuite au retour ou le lendemain matin. Un litre par-ci, un litre par-là...

Enfin un contrat de syndic qui tient la route... Non? Si!

2011-03-05T15:46:00.000+01:00

A plusieurs reprises nous avons pu constater que les contrats de syndic n'étaient pas forcément des plus pertinents : untel assomme en vacations, untel néglige les frais de photocopie, untel autre reprend la gestion du précédent syndic à un coût hors de proportions! Bref, changer de syndic n'est pas une sinécure.
L'ARC pourrait en témoigner.

L'ARC justement, qui dans un de ses derniers sujets sur son site plébiscite un contrat de syndic LAMY. La particularité de ce contrat est qu'il répond parfaitement aux attentes des copropriétaires et ceci de façon tout à fait transparente par le biais d'un contrat forfaitisé.

Parions que nous reparlerons bientôt de ce contrat de façon très pratique au sein de la Résidence de l'Europe...

Pour plus de détails sur le site de l'ARC, c'est ici,
La résidence de l'Europe, c'est là.

Les détecteurs de fumée dans les habitations : le décret est paru

2011-01-16T06:31:00.000+01:00

Plus qu'un discours, voici le décret n° 2011-36 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, publié au Journal Officiel du 10 janvier 2011

Le décret précise les exigences auxquelles doit répondre le détecteur de fumée normalisé installé dans chaque logement, les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement.
Il indique dans quels cas ces obligations incombent au propriétaire. Il présente également les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des bâtiments d'habitation pour prévenir le risque d'incendie. Enfin, il caractérise la notification de l'installation du détecteur de fumée normalisé qui doit être réalisée entre occupant et assureur.

Les obligations fixées par le décret doivent être respectées avant le 8 mars 2015.

"Le Premier ministre,

Sur le rapport de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement et du secrétaire d'Etat auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement,
Vu la directive 98/34/CE du Parlement européen et du Conseil du 22 juin 1998 modifiée prévoyant une procédure d'information dans le domaine des normes et réglementations techniques et des règles relatives aux services de la société de l'information ;
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 129-8, L. 129-9 et L. 365-4 ;
Vu l'avis du comité des finances locales (commission consultative d'évaluation des normes) en date du 9 septembre 2010 ;
Vu l'avis du comité consultatif de la législation et de la réglementation financières en date du 10 septembre 2010 ;
Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,

Décrète :

Article 1

I. - L'intitulé du chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est remplacé par l'intitulé : « Sécurité des immeubles à usage d'habitation ».

II. - Les articles R. 129-1 à R. 129-11 du même code sont regroupés dans une section 1 intitulée : « Dispositions générales pour la sécurité des occupants d'immeubles collectifs à usage d'habitation » comprenant trois sous-sections :
― une sous-section 1 regroupant les articles R. 129-2 à R. 129-4 intitulée : « Dispositions générales » ;
― une sous-section 2 regroupant les articles R. 129-5 à R. 129-9 intitulée : « Dispositions particulières aux bâtiments en copropriété » ;
― une sous-section 3 regroupant les articles R. 129-10 et R. 129-11 intitulée : « Autres dispositions .

Article 2

Le chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est complété par une section 2 ainsi rédigée :
Section 2
Détecteurs de fumée normalisés

Art. R. 129-12. - Chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé.

Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu'il soit équipé d'une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique.
« Le détecteur de fumée doit :

― détecter les fumées émises dès le début d'un incendie ;
― émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu.

Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités d'application du présent article.

Art. R. 129-13. - La responsabilité de l'installation et de l'entretien du détecteur de fumée normalisé visé au R. 129-12 incombe à l'occupant du logement. Cependant, elle incombe :

― au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers visés au R. 351-55 dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l'article L. 365-4, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations meublées ;
― aux organismes agréés mentionnés à l'article L. 365-4 exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes.

Art. R. 129-14. - Dans les parties communes des immeubles à usage d'habitation, les propriétaires mettent en œuvre des mesures de sécurité contre l'incendie. Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d'incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements. Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de la sécurité civile fixe les modalités d'application du présent article.

Art. R. 129-15. - La notification prévue au troisième alinéa du L. 129-8 se fait par la remise d'une attestation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie par l'occupant ou, dans les cas prévus aux deuxième et troisième alinéas de l'article R. 129-13, le propriétaire ou l'organisme agréé mentionné à l'article L. 365-4 exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale.

Un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction, de l'économie et de la sécurité civile précise les informations devant figurer dans cette attestation.

Article 3

Il doit être satisfait aux obligations du présent décret avant le 8 mars 2015.

Article 4

La ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration, la ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et le secrétaire d'Etat auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait le 10 janvier 2011.

François Fillon

Par le Premier ministre :

La ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, Nathalie Kosciusko-Morizet,

Le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration, Brice Hortefeux,

La ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, Christine Lagarde,

Le secrétaire d'Etat auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, Benoist Apparu."

Quel visage pour notre copropriété?

2010-12-14T06:27:00.002+01:00

La résidence de l'Europe est-elle atypique? Pas sûr...

Une photographie détaillée du parc des immeubles en copropriété gérés par des professionnels de l’UNIS a été construite sur les années récentes avec une mise à jour chaque année. Elle concerne, pour 2009, 8972 immeubles répartis sur l’ensemble du territoire et regroupant 340800 logements.

Cette analyse permet de détailler au niveau régional, les niveaux d’équipement et de confort des immeubles, en tenant compte de leurs spécificités et de leur date de construction. Et ainsi d’identifier les vecteurs principaux de dépenses des copropriétés (chauffage collectif, ascenseur (s), personnel permanent mais aussi espaces verts, parking (s) …).

L’Observatoire National des Charges de Copropriété de l’UNIS distingue six catégories d’immeubles :

A1 : immeubles sans chauffage collectif construits avant 1948 ;
A2 : immeubles dotés du chauffage collectif et construits avant 1948 ;
B1 : immeubles construits de 1948 à 1969 ;
B2 : immeubles construits de 1970 à 1976 ;
B3 : immeubles construits de 1977 à nos jours ;
IGH : immeubles de grande hauteur.

De fortes disparités d’une catégorie d’immeubles à l’autre

Chacune de ces catégories est représentative d’une gamme de qualité et de confort particulière (pas de chauffage collectif dans les immeubles de la catégorie A1, par exemple), mais fait aussi ressortir nettement le jeu des contraintes imposées à la gestion des copropriétés (le cas des IGH, évidemment), alors que l’ancienneté des immeubles est fondamentale en matière de détermination du niveau des charges.

La répartition des immeubles entre ces six catégories est représentative de la structure du portefeuille géré par les administrateurs de biens :

44.0 % des immeubles ont été construits avant 1948 (catégorie A1 et A2),
23.9 % de 1948 à 1969 (catégorie B1),
31.6 % depuis 1970 (catégories B2 et B3),
0.5 % des immeubles appartiennent à la catégorie des IGH.

Dans leur ensemble, les immeubles en copropriété sont donc relativement récents puisque de l’ordre de 56.0 % d’entre eux ont été construits depuis 1948.

La répartition des logements correspondants et des surfaces habitables est à peu près similaire, d’une catégorie d’immeubles à l’autre. Mais la répartition par catégorie d’immeubles est différente de celle qui s’observe sur les logements. Cela tient évidemment à des différences très marquées dans la taille des immeubles en copropriété : 15 logements par immeuble pour la catégorie A1, 26 pour la catégorie A2, 34 pour la catégorie B1, 53 pour la catégorie B2, 35 pour la catégorie B3 et 258 pour les IGH.Ainsi, au total, un immeuble géré par un administrateur de biens compte, en moyenne, 31 logements.

De fortes disparités d’une région à l’autre

D’après l’Observatoire National des Charges de Copropriété, les quatre régions les plus importantes par la taille des agglomérations qu’elles accueillent (Ile-de-France, Nord Pas-de-Calais, P.A.C.A. et Rhône-Alpes) représentent alors 85.4 % des immeubles en copropriété, 87.0 % des logements et aussi 85.9 % des surfaces habitables. Cette situation résume assez bien les spécificités et les caractéristiques de la copropriété en immeubles collectifs et donc celle de l’administration de biens qui est évidemment concentrée dans les zones à forte urbanisation.

Le taux d’équipement des copropriétés

L’examen des caractéristiques des immeubles gérés permet en outre de souligner que France entière, 42.3 % des immeubles en copropriété sont dotés d’un chauffage collectif, 51.8 % d’ascenseur (s) et 35.0 % bénéficient de personnel permanent.

L’Ile-de-France est la région dont les immeubles en copropriété sont les plus fréquemment dotés d’ascenseur (s) (64%), avec chauffage collectif (44,8%) et personnel permanent (64%). Ces postes de charges comptant en général parmi les plus lourds dans les comptes d’une copropriété. Le Nord Pas-de-Calais et Rhône-Alpes comptent aussi des immeubles en copropriété très fréquemment dotés d’ascenseur (s), avec souvent du personnel permanent. Mais dans ces régions où on note une présence moins fréquente de personnel permanent qu’en Ile-de-France, le recours aux sociétés extérieures est plus répandu qu’ailleurs. La Bourgogne et le Languedoc Roussillon sont en revanche des régions où le chauffage collectif et, surtout, le personnel permanent s’observent moins fréquemment qu’ailleurs dans les immeubles en copropriété. Alors que la région PACA est moins dotée que la moyenne pour à peu près tous les types d’équipement retenus pour décrire une copropriété.

Le recours aux sociétés extérieures concerne 41.3 % des immeubles en copropriété, France entière : le plus souvent pour le nettoyage (36.9 %) ou assurer voire compléter le gardiennage de l’immeuble (16.9 %). Et dans seulement 14.7 % des cas pour l’entretien des espaces verts. C’est en Ile-de-France que le recours aux sociétés extérieures est le moins fréquent (23,3%): cela s’explique par une proportion particulièrement élevée d’immeubles bénéficiant de personnel permanent (64%). Notons, enfin, que 26.2 % des immeubles en copropriété bénéficient d’espaces verts … 0.3 % de tennis et 0.4 % encore de piscine, avec toujours de grandes disparités d’une région à l’autre.

(source : unis-immo.com)

Un mandat en blanc au conseil syndical. Quels risques ?

2010-10-17T08:20:00.002+02:00

Chaque assemblée générale de copropriétaires connaît son lot de mandats. Le conseil syndical en recueille plusieurs dizaines à chaque fois. Malheureusement, la très grande majorité de ces mandats est déposée sans consigne de vote.

La position du conseil syndical est de considérer que sans consigne, la personne qui le mandate souhaite voter « oui » à chaque résolution présentée.

En effet, comme « qui ne dit mot, consent », sans consigne comment deviner qu’une personne est contre une résolution ? De plus, si quelqu’un est contre une résolution, il le dit, il ne laisse pas la personne qu’il mandate voter pour au risque d’adopter la résolution à son insu.

Bien sûr, en cas de consigne de vote, le conseil la suit.

En soi, ceci ne pose pas de problème. Le souci est le cumul de ce grand nombre de pouvoirs donnés au conseil syndical additionné au faible taux de présentéisme en assemblée générale : sur les deux dernières assemblées générales, respectivement 15,76% et 12,54%... Même l’assemblée générale de février, particulièrement importante au regard des thèmes abordés n’a réuni que 21,01% des copropriétaires pourtant majoritairement résidents ! Sur 592 copropriétaires, cela ne représente qu’une présence respective de 90, 72 et 121 personnes !

Ce faible taux de présence a deux conséquences graves sur la vie de la résidence :

- les résolutions censées être adoptées selon les règles de majorité de l’article 25 sont reportées en une deuxième assemblée générale extraordinaire si le nombre de votants n’est pas suffisant.

Je vous le rappelle, l’article 25 demande à ce qu’une résolution soit adoptée à condition que la moitié au moins des tantièmes qui constituent la résidence (présents/représentés ou absents) ait voté pour. L’article 25-1 autorise le vote selon la majorité simple des copropriétaires présents en seconde assemblée générale si la résolution, sans avoir été adoptée faute de majorité, a recueilli au moins un tiers des tantièmes en premier vote.

Bon… Dit comme ça, c’est un peu barbare, j’avoue ! Alors prenons un exemple (en faisant fi des tantièmes par souci de simplification) : Une résidence de 571 copropriétaires doit voter une résolution « selon le 25 ». Pour que la résolution soit adoptée, il faut que 286 copropriétaires aient voté « oui ». Si ce n’est pas le cas, mais qu’au moins 191 personnes se sont exprimées, on peut revoter selon la majorité simple des présents ou représentés.

En dernier ressort, si moins de 191 personnes se sont exprimées, la résolution peut-être représentée en AG extraordinaire selon les règles de majorité de l’article 24 : majorité simple des copropriétaires présents.

Un faible taux de participation induit donc sur des questions « graves », une seconde convocation d’assemblée générale aux frais des copropriétaires. (Location de salle et de matériel, vacation du syndic, frais de photocopie, frais d’affranchissement dont recommandés, etc. La note est vite salée et avoisine rapidement les 7000€. –Pour moi qui suis propriétaire d’un T4, cela veut dire 9€90 de perdus !-)

- l’absentéisme conjugué au grand nombre de pouvoirs confiés au conseil syndical fait qu’une résolution est très couramment adoptée…

En effet, nous l’avons vu, sans consigne, le conseil syndical fait voter « oui » à ses mandats. Or prenons l’exemple de l’assemblée générale de février 2010. 21,01% des copropriétaires étaient présents : 120 personnes.

Pour qu’une résolution soit adoptée selon les règles de l’article 25, il faut que 286 copropriétaires soient pour.

Les membres du conseil syndical habituellement recueillent chacun une dizaine de pouvoirs. Ils sont 12. C'est-à-dire qu’à peu près 120 personnes ont donné leur mandat au conseil. Ces 120 personnes, pour ou contre la résolution présentée voteront « pour » au final car elles n’ont pas donné de consigne de vote.

Le résultat du vote dans un cas extrême où tout le monde serait contre, mais où les membres du conseil syndical seraient les seuls pour ; serait celui-ci : 12 membres du conseil pour + 120 pouvoirs pour = 132 « pour », 108 personnes contre (les 120 présents, déduction faite des membres du conseil). 240 personnes se sont exprimées : 120 mandats et 120 présents.

La résolution est dès lors rejetée selon l’article 25 (pas assez de votants) mais représentée immédiatement selon le 24 (au moins 191 personnes se sont exprimées), elle sera adoptée ! (Puisqu’il n’y a pas de raison que les personnes votent différemment la deuxième fois que la première…) Et ceci par 132 voix contre 108.

Alors que faire quand on est membre du conseil syndical ?

- Refuser le mandat que l’on me donne ? Impossible. La personne me donne ce mandat, je ne peux pas refuser sa confiance : je me dois de voter pour elle.

- La faire voter contre à toutes les résolutions ? Difficile : si elle avait voulu voter contre, elle me l’aurait explicitement fait savoir. De la même façon, voter comme pour soi, c'est-à-dire contre certaines résolutions, revient à peu près au même.

- La faire s’abstenir ? C’est peut être la solution… Dans notre exemple, si les membres du conseil syndical avaient fait s’abstenir leurs mandats, le vote aurait été tout différent : 12 pour, 120 abstentions, 108 contre. La résolution est rejetée. Mais, la décision aurait été plus conforme à l’esprit des présents. Voter autrement constitue une sorte de prime à l’absentéisme.

C’est pourquoi il est souhaitable en assemblée générale, de faire en sorte que le pouvoir laissé à disposition du copropriétaire convoqué soit accompagné d’un tableau retraçant les résolutions avec les consignes à donner.

Ainsi ce tableau peut être laissé entre les mains de la personne présente en AG : Elle applique les directives incitées par la feuille au mandant. En cas d’absence de consigne, cette feuille de consigne précise très clairement que les mandatés feront s’abstenir leurs pouvoirs.

En outre, le procès verbal d’assemblée générale stipulera, comme le demande la législation, qui a été représenté et par qui. Ce qui donnera une image du nombre de pouvoirs laissés au conseil syndical, en toute transparence.

En conclusion, venez en assemblée ! Il s’agit de votre logement, de votre cadre de vie ! Participer à cet évènement important dans la vie de la copropriété est essentiel pour la bonne tenue des choses.

Et si vous ne voulez pas, ou ne pouvez pas, venir, faites-vous représenter. Faites vous représenter en donnant vos consignes de vote !

L’AREU ne vous demande pas de laisser votre pouvoir au conseil syndical, mais à qui vous voulez. Le principal est d’être représenté !

Rénovation énergétique des copropriétés : le guide des bonnes pratiques

2010-09-25T07:57:00.000+02:00

Pour la première fois représentants de conseils syndicaux, syndics, architectes, thermiciens, contrôleurs, opérateurs se sont réunis pour tenter d’expliquer ce qu’il fallait faire, et comment le faire, pour réussir le pari ambitieux du Grenelle de l’Environnement dans les copropriétés existantes : réduction des consommations d’énergie de 38 % à horizon 2020, d’au moins 70 % à horizon 2050. Chacun a rédigé un ou plusieurs chapitres en partant de son expérience et en cherchant à définir une méthode « collective ».

Pour en savoir plus, consulter le guide sur le forum de notre site Internet, ici.

Le Grenelle de l'Environnement II

2010-09-25T07:51:00.000+02:00

Quelques conséquences qui ne sont pas négligeables pour la résidence de l'Europe au Grenelle de l'Environnement II.

La loi portant Engagement National pour l’Environnement (ENE) du 12 juillet 2010 fixe en 257 articles de nouvelles règles environnementales et de performance énergétique dans différents domaines (bâtiment, urbanisme, transports, eau, mer, énergie, climat, biodiversité...). Afin de mettre en œuvre les objectifs ambitieux fixés pour le secteur du bâtiment dans le Grenelle I de l’environnement, la loi ENE comporte des mesures visant à faire évoluer les pratiques dans tous les types de bâtiments qu’ils soient privés ou publics et quel que soit leur usage (habitation, industriel, tertiaire, recevant du public...). Des mesures spécifiques sont prévues pour les copropriétés.

Les principales dispositions relatives à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments sont les suivantes :

• réalisation et diffusion plus systématique du Diagnostic de Performance Energétique : extension du champ d’application, affichage des informations obligatoires dès le stade des petites annonces en cas de mise en vente ou de location d’un logement ; remise du DPE aux candidats acquéreurs ou locataires en amont de la vente ou de la location ;

• élargissement de la réglementation thermique notamment aux émissions de gaz à effet de serre, à la consommation d’eau et à la production des déchets ;

• extension de la compétence des plans départementaux d’action pour le logement des personnes défavorisées à la lutte contre la précarité énergétique et définition apportée à la précarité énergétique.

En ce qui concerne plus particulièrement les copropriétés, les dispositions de la loi sont les suivantes :

• Instauration d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) dans les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012. Les immeubles à usage principal d'habitation en copropriété de 50 lots ou plus, dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, sont exemptés du DPE mais doivent réaliser un audit énergétique dont le contenu et les modalités de réalisation seront fixés par décret. A noter, la nature des lots à prendre en compte n’est pas précisée par la loi.

• Obligation, suite au DPE ou à l’audit, d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique après mise en concurrence de plusieurs prestataires et avis du conseil syndical. Un décret en Conseil d'Etat fixera les conditions d'application de ces dispositions.

• Abaissement des règles de majorité pour les décisions relatives à des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux sont désormais votés à la majorité de l’article 25. Ils peuvent comprendre les travaux d’intérêt collectif et les travaux d’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.

• Instauration de la notion de travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre « d’intérêt collectif». Il s’agit de travaux réalisés sur les parties privatives (par exemple : fenêtres isolantes) et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux. Un décret doit préciser les travaux concernés et la notion d’« équivalence ».

• Installations destinées à la recharge électrique d’un véhicule dans les copropriétés comportant des emplacements de stationnement. Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de tels travaux et des conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique ainsi qu’y adjoindre les devis afférents.

• Droit de délaissement dans un Périmètre de Prévention des Risques. Lorsqu’un immeuble en copropriété se situe dans un périmètre de prévention des risques technologiques et, plus précisément, dans un secteur à risque présentant un danger grave pour la vie humaine, les copropriétaires peuvent exercer leur droit de délaissement et ainsi mettre en demeure l’autorité compétente d’acquérir leur bien.

Nouvelles Adaptation du décret de 1967

2010-04-27T06:49:00.001+02:00

La modification du décret du 17 mars 1967 vient d’être publiée au Journal Officiel du 21 avril 2010.

Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifie à trois titres le décret 67-223 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces modifications, qui entrent en application au 1er novembre 2010 pour les dispositions relatives aux résidences-services, et au 1er juin 2010 pour les autres dispositions : la prévention des difficultés des syndicats de copropriété et une série de dispositions nouvelles concernant le fonctionnement de la copropriété.

Le décret apporte des modifications ponctuelles au décret de 1967, destinées à prendre en considération des modifications législatives, des évolutions jurisprudentielles, ou encore un certain nombre d'observations faites par les praticiens. Certaines étaient attendues à la suite des lois ENL (Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement) et Boutin (Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement).

Le syndic doit établir l’ordre du jour avec le Conseil Syndical.

L'article 26 est complété par les deux alinéas suivants :

« Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.

« L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. »

Le projet de résolution qui porte sur des travaux doit être accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

L'article 10 est complété par les deux alinéas suivants :

« Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

« A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent. »

Le syndic doit joindre les comptes-rendus de mandat du Conseil Syndical à la convocation et adresser à chaque copropriétaire un projet d’état individuel de répartition des comptes avant l’Assemblée Générale annuelle.

L'article 11 est ainsi modifié, Il est inséré, après le 3° du II, les deux alinéas suivants :

« 4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

« 5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire. »

Le syndic doit fixer une durée de mandat qui ne peut excéder 3 ans et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance.

Le deuxième alinéa de l'article 28 est ainsi rédigé :

« En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant les délais prévus à l'article 1792-4-1 du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble. »

Le premier alinéa de l'article 29 est ainsi rédigé :

« Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. »

Les contrats doivent être mis en concurrence au dessus du seuil fixé par l’Assemblée Générale.

L'article 19-2 est ainsi rédigé :

« Art. 19-2.-La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.»

Le syndic doit fournir une copie intégrale de la feuille de présence au copropriétaire qui en fait la demande.

L'article 32 est ainsi rédigé :

« Art. 32.-Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement.

La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic.

L'article 33 est ainsi rédigé :

« Art. 33.-Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

« Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

« Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.

« La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »

Après l'article 33-1, il est inséré un article 33-2 ainsi rédigé :

« Art. 33-2. - L'obligation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne se substitue pas à l'obligation faite à l'ancien syndic de transférer les documents et archives du syndicat au nouveau syndic, telle que prévue à la première phrase du même alinéa. »

La demande de provision pour travaux doit faire l'objet d'une décision de l'assemblée générale

L'article 37 est complété par l'alinéa suivant :

« Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.»

Le décret précise également les modalités d'application du chapitre IV bis de la loi 65-557 fixant le statut de la copropriété, relatif aux résidences-services. En vertu des dispositions de ce chapitre, un syndicat de copropriétaires peut fournir aux occupants de l'immeuble des services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs.

Enfin, le décret précise la procédure de prévention des difficultés des syndicats de copropriétaires prévue par les articles 29-1A et 29-1B de ladite loi. Cette procédure permet au syndic de copropriété, aux copropriétaires et aux créanciers, à partir d'un certain seuil d'impayés, de saisir le président du tribunal de grande instance, qui peut désigner un mandataire ad hoc. Le décret précise notamment la notion d'impayés, les modalités de l'information du conseil syndical, la procédure applicable devant le président du tribunal de grande instance et les possibilités d'assistance du mandataire ad hoc.

Ca y est! Des détecteurs de fumée obligatoires dans chaque logement.

2010-04-09T06:29:00.003+02:00

Le Journal officiel du 10 mars 2010 publie la loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation. L’occupant du logement, locataire ou propriétaire, devra installer le détecteur de fumée normalisé et veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif au plus tard au terme d’un délai de 5 ans à compter de la date de publication du décret en Conseil d’Etat.

L’obligation incombe également au au propriétaire bailleur notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Un décret à paraître précisera les modalités d'application ainsi que les mesures de sécurité prévues dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d’incendie.

Le décret en Conseil d’Etat définira les modalités d’application de cette nouvelle obligation notamment les caractéristiques techniques du détecteur de fumée normalisé et les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement.

L’occupant du logement devra notifier cette installation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie. L’assureur pourra prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation d’assurance incendie lorsqu’il sera établi que l’assuré a installé et entretenu un détecteur de fumée. En revanche, il ne pourra refuser d’assurer le logement au motif que l’assuré n’a pas installé de détecteur de fumée.

Dommage! Cela ne va pas jusqu'au bout : on oblige à une règle de sécurité mais sans moyen de restriction. L'occupant hors-la-loi ne risque pas grand chose... Il y a fort à parier que l'on ne verra pas tant de détecteurs que cela...

Ah oui, j'oubliais! Le texte de Loi est ici!

Mieux que Novelli : Charasse!

2010-04-09T06:11:00.002+02:00

Une proposition de loi présentée par plusieurs députés a été enregistrée à l'assemblée nationale le 15 septembre 2009. Oui, déjà... Elle vise à modifier certains points de la loi du 10 juillet 1965 régissant le régime de la copropriété.

Les motifs exposés par les rédacteurs sont les suivants :

- Ce régime juridique, qui a progressé depuis 1965, ne protège pas, aujourd’hui, le copropriétaire devant le rachat des petits cabinets de syndic par les grands groupes de gestion immobilière. Il s’agit donc d’amender la loi de 1965 pour permettre une plus grande protection des syndics non professionnels mais surtout un meilleur fonctionnement des syndicats de copropriété.
Il convient de mieux contrôler le syndic. Actuellement, celui-ci est placé éventuellement sous le contrôle et l’assistance du conseil syndical. La présente proposition de loi tend à rendre le conseil syndical obligatoire.

- La législation actuelle n’oblige pas un cabinet de syndic racheté ou qui fusionne avec un autre groupe à le faire savoir à ses copropriétaires. La proposition tend à protéger les copropriétaires en obligeant la tenue d’une nouvelle élection du syndic dans le cas d’un rachat ou d’une fusion.

- Dans le système actuel, tout copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. Sans remettre en cause le système de prise de décision globale, il convient de le démocratiser davantage. Ainsi, les travaux d’entretien et à la gestion courante votés à la majorité simple de l’article 24 ne seraient plus décomptés en termes de voix mais en nombre de copropriétaires présents ou représentés.

- La désignation et la révocation du syndic et du conseil syndical sont aujourd'hui décidées à la majorité absolue de l’article 25. La proposition de loi propose d’instaurer un mode d’élection et de révocation démocratique du syndic et du conseil syndical dans les modalités prévues à l’article 24.

- Le problème de absentéisme est récurrent lors des assemblées générales. Pour éviter des blocages et faire participer le plus grand nombre aux décisions, la délégation de vote permettrait à un mandataire de détenir jusqu’à cinq délégations de vote au lieu de trois actuellement.

- L’unanimité est principalement requise pour les décisions qui ont des conséquences sur les droits des copropriétaires mais également pour d’autres cas comme la modification de la répartition des charges. Trop souvent, l’unanimité crée des blocages insurmontables du fait de l’opposition d’une infime minorité de copropriétaires au détriment du plus grand nombre. Il s’agit donc de faire passer les modifications de la répartition des charges à la double majorité, prévue à l’article 26.

- La loi SRU du 13 décembre 2000 a modifié les règles comptables pour les copropriétés. Si le but initial était d’améliorer la transparence des comptes, ces nouvelles règles complexifient la tâche des syndics, et en premier lieu, des syndics non professionnels. Il s’agit de pouvoir mettre à leur disposition des commissaires aux comptes bénévoles.
La proposition de loi présente entraîne également la modification rédactionnelle de l’article 21 emportée par la modification de l’article 17.

PROPOSITION DE LOI

" Article 1er

Dans la première phrase du premier alinéa de l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les mots : « qu’à l’unanimité des copropriétaires », sont remplacés par les mots : « que dans les conditions de majorité prévues à l’article 26 ».

Article 2

Le premier alinéa de l’article 14-3 de la même loi est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Le représentant de l’État dans le département dresse une liste d’associations agréées de copropriétaires qui peuvent, sous leur responsabilité, désigner des commissaires aux comptes bénévoles. »

Article 3

Dans le premier alinéa de l’article 17 de la même loi, le mot : « éventuellement » est supprimé.

Article 4

Après l’article 18-2 de la même loi, il est inséré un article 18-3 ainsi rédigé :
« Art. 18-3. – En cas de rachat ou de fusion du syndic, le groupe acquéreur est tenu d’en informer individuellement les copropriétaires sous un délai de trente jours. Cette information interrompt le mandat du syndic. L’assemblée générale décide le renouvellement du mandat du syndic ou la désignation d’un autre syndic selon les modalités prévues à l’article 24. »

Article 5

L’article 21 de la même loi est ainsi modifié :
1° Le neuvième alinéa est supprimé ;
2° Dans le dernier alinéa, les mots : « , et sans réserve des dispositions de l’alinéa précédent, » et les mots : « ou par le syndic » sont supprimés.

Article 6
Dans le troisième alinéa de l’article 22 de la même loi, le mot : « trois » est remplacé, par trois fois, par le mot : « cinq ».

Article 7

L’article 24 de la même loi est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi rédigé :
« Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » ;
2° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical sont approuvées dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa. »

Article 8
Le quatrième alinéa (c) de l’article 25 de la même loi est supprimé."

M. Gérard CHARASSE (pas Michel!) est député de l'Allier et vice-Président du Parti des Radicaux de Gauche.

Un comparateur de charges? Bonne idée!

2010-04-09T06:03:00.004+02:00

L’ARC (Association des Responsables de Copropriété) a mis au point un logiciel en ligne qui permet à chacun de comparer les charges de son immeuble aux charges moyennes constatées par type d’immeuble. Pour l’instant, uniquement sur Paris mais d’ici quelques mois il couvrira aussi toutes les grandes villes de France.

On indique les caractéristiques de son immeuble (taille, époque, équipements) et on obtient les charges moyennes par mètre carré - décomposées en dix postes - pour ce type d’immeuble.

Il suffit ensuite de comparer ces indicateurs avec ses propres charges ramenées au mètre carré et repérer les postes qui s’écartent des moyennes. L'idée étant de chercher la cause de ces écarts et de les traiter.

C'est ici que ça se passe...

Arrêté Novelli, du nouveau? Pas tant que ça...

2010-04-03T06:59:00.001+02:00

Le Secrétaire d’Etat chargé du Commerce, de l’Artisanat, des Petites et Moyennes Entreprises, de Tourisme et des Services et de la Consommation (ouf!) Hervé Novelli vient de signer un arrêté qui fixe les missions relevant de la gestion courante des syndics de copropriété.

Super, dites-vous... Et bien, oui et non!

- Super, bien sûr parce que depuis le temps que les associations de consommateurs réclamaient un texte qui légiférait sur la chose le voici enfin.
- Super, parce que cela cadrera les missions confiées aux syndics.
- Super, parce que finis les facturations abusives, les doubles-facturations, les vacations exagérées.
Mais en fait pas si super que ça...
- Pas super, parce que l'ensemble des professionnels du secteur a déjà anticipé ce texte applicable au premier juillet 2010, en calquant ses contrats sur cet arrêté qui était dans les tiroirs depuis un bon moment.
- Pas super, parce que les principales sources de conflits ne sont pas éliminées : assemblées générales annuelles hors heures ouvrables, facturation de la gestion d'une partie des archives, photocopies à tarif libre...

Il est donc dommage que cet arrêté donne gain de cause aux syndics sur divers points litigieux issus de l'avis.

Mais surtout ! Cet arrêté ne donne pas une définition que l'on attend, commun des copropriétaires, de ce que recouvre la notion de gestion courante. Ni une définition particulière de cette tâche. Les syndics pourront continuer à facturer en vacation des taches pourtant prévisibles et à multiplier les honoraires abusifs comme la gestion des urgences en journée (qu'est-ce qu'une urgence?) ou la remise des dossiers contentieux à l'avocat.

Alors, le combat n'est pas fini, mais jugeons sur pièce : Arrêté du 19 mars 2010